Befreiung und Senkung der IRS bei Vermietung in Portugal: Die Neuerungen 2026

Die Wohnungskrise und die Chance der IRS-Mietreduzierung in Portugal

Angesichts der Wohnungskrise, die das Land seit einigen Jahren durchlebt, hat die portugiesische Regierung beschlossen, im Jahr 2026 durchzugreifen. Das Ziel ist klar: Eigentümer sollen dazu ermutigt werden, ihre Immobilien und leerstehenden Zimmer wieder auf dem Markt für klassische Vermietungen anzubieten, anstatt sie kurzzeitig an Touristen zu vermieten. Bei Roomlala wissen wir, wie viele Fragen der Schritt zur Vermietung aufwerfen kann, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Deshalb entschlüsseln wir für Sie die neuesten Regierungsmaßnahmen.

Die große Neuerung dieses Jahres liegt in der vollständigen Überarbeitung der Steueranreize für Eigentümer. Wenn Sie über ein freies Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz in Portugal verfügen, war die Vermietung noch nie so vorteilhaft. Die IRS-Mietreduzierung in Portugal stützt sich nun auf zwei Hauptpfeiler: eine allgemeine Senkung der Steuersätze für klassische Langzeitmietverträge und eine vollständige Befreiung unter bestimmten Bedingungen für erschwingliche Mieten.

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Egal, ob Sie ein junger Ruheständler an der Algarve sind, eine Familie in Lissabon mit einem leeren Studentenzimmer oder eine berufstätige Person in Porto, die einen ungenutzten Raum rentabel machen möchte, diese Regelungen sind für Sie gedacht. Wenn Sie sich für einen Langzeitmietvertrag in Portugal entscheiden, sichern Sie sich nicht nur ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, sondern leisten auch einen Beitrag zur nationalen Wohnraumoffensive, während Sie gleichzeitig Ihre jährliche Steuerlast erheblich senken.

In diesem Artikel gehen wir im Detail darauf ein, wie diese neuen Gesetze auf die Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber angewendet werden. Von der Senkung des Standardsteuersatzes bis hin zur vollständigen Befreiung durch das neue vereinfachte System sowie den unumgänglichen bürokratischen Schritten erhalten Sie alle nötigen Informationen, um Ihre Mieteinnahmen im Jahr 2026 völlig legal und entspannt zu optimieren.

Verständnis der allgemeinen Senkung der Besteuerung von Mieteinkünften

Auch wenn Sie nicht in die Systeme für gedeckelte Mieten einsteigen möchten, bringt das Jahr 2026 eine hervorragende Nachricht für die Besteuerung der Zimmervermietung in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinkünfte (Kategorie F der IRS) mit einem festen Abgeltungssatz von 28 % besteuert, der kürzlich bereits auf 25 % gesenkt wurde. Seit dem 1. Januar 2026 wurde dieser Standardsatz drastisch gekürzt, um die Vermietung für lange Dauer zu fördern.

Der Standardsteuersatz für Mieteinkünfte wurde von 25 % auf nur noch 10 % gesenkt. Diese Maßnahme gilt automatisch für alle neuen Langzeitmietverträge, sofern die geforderte monatliche Miete die Obergrenze von 2.300 Euro pro Monat nicht überschreitet. Bei der Vermietung eines einfachen Zimmers bei einem Gastgeber wird dieser Höchstbetrag weit unterschritten, was fast allen unseren Roomlala-Gastgebern garantiert, von diesem ultra-reduzierten Steuersatz von 10 % zu profitieren.

Diese drastische Senkung verändert die Situation für die Steuern portugiesischer Eigentümer grundlegend. Sie ermöglicht es, einen deutlich größeren Teil der Netto-Mieteinnahmen zu behalten. Die Regierung hat erkannt, dass die hohe Besteuerung kleiner Vermieter diese davon abhielt, ihre Einkünfte zu deklarieren oder ihre leerstehenden Räume zu vermieten. Mit einem Satz von 10 % lohnt sich das Risiko der nicht deklarierten Vermietung nicht mehr, zumal Sie durch die Deklaration bei Streitfällen rechtlich geschützt sind.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Tiago, der ein Zimmer in seiner Wohnung in Faro für 400 Euro im Monat an einen jungen Berufstätigen vermietet. Über ein Jahr nimmt er 4.800 Euro ein. Unter dem alten System mit 25 % hätte er 1.200 Euro IRS auf diese Einkünfte zahlen müssen. Im Jahr 2026, mit dem neuen Steuersatz von 10 %, sinkt seine Steuerlast auf 480 Euro. Das ist eine Nettoersparnis von 720 Euro pro Jahr, einfach dadurch, dass er einen klassischen Langzeitmietvertrag angibt.

Das neue Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Was ist das RSAA (ehemals Arrendamento Acessível 2026)?

Der 1. Juni 2026 markierte mit dem Inkrafttreten des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026 einen Wendepunkt in der portugiesischen Wohnungspolitik. Dieser Gesetzestext hat offiziell das alte und komplexe Programm für erschwinglichen Wohnraum durch das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ersetzt. Das Ziel dieser Reform ist es, bürokratische Hürden abzubauen, die Eigentümer bisher davon abhielten, dem Programm für erschwingliche Mieten beizutreten.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst attraktiv: Wenn Sie zustimmen, Ihr Zimmer zu einem Preis zu vermieten, der mindestens 20 % unter dem Medianwert der Mieten in Ihrer Gemeinde liegt, belohnt Sie der portugiesische Staat mit einer vollständigen Befreiung (0 %) von der IRS auf diese Mieteinkünfte. Ja, Sie haben richtig gelesen: keine zu zahlende Steuer auf das Geld, das Ihnen die Vermietung Ihres Zimmers einbringt.

Diese Maßnahme zielt direkt darauf ab, ein Angebotsplus für Studenten und junge Arbeitnehmer zu schaffen, die in Großstädten wie Lissabon, Porto oder Coimbra kaum Wohnraum finden. Bei Roomlala ermutigen wir unsere Gastgeber ausdrücklich dazu, diese Option zu prüfen: Obwohl die Bruttomiete etwas niedriger ist, macht das Fehlen jeglicher Besteuerung das Geschäft am Ende des Steuerjahres oft finanziell rentabler.

Praxisbeispiel: Sofia besitzt eine große Wohnung in Coimbra und möchte ein Zimmer an einen Studenten vermieten. Die mittlere Miete für ein Zimmer in ihrem Viertel beträgt laut Portal da Habitação 350 Euro. Um vom RSAA zu profitieren, muss Sofia eine maximale Miete von 280 Euro anbieten (also 20 % weniger). Durch die Vermietung zu 280 Euro pro Monat erhält sie jährlich 3.360 Euro steuerfrei. Hätte sie außerhalb des RSAA zu 350 Euro vermietet (versteuert mit 10 %), hätte sie 4.200 Euro eingenommen, minus 420 Euro Steuern, also 3.780 Euro. Der finanzielle Unterschied ist minimal, aber Sofia gewinnt an Seelenfrieden, findet sofort einen Mieter und leistet einen wertvollen sozialen Beitrag.

Die Bedingungen für die vollständige Befreiung

Damit diese 0 %-Befreiung angewendet werden kann, hat der Gesetzgeber strenge, aber im Vergleich zu den Vorjahren vereinfachte Regeln festgelegt. Die erste wichtige Bedingung betrifft die Dauer des Mietvertrags. Um einen echten Langzeitmietvertrag in Portugal zu fördern, wurde die Mindestdauer des Mietvertrags zur Inanspruchnahme des RSAA bei Hauptwohnsitzen im Jahr 2026 auf 3 Jahre verkürzt (zuvor 5 Jahre). Diese erhöhte Flexibilität beruhigt Eigentümer, die zögerten, sich ein halbes Jahrzehnt lang zu binden.

Die zweite wesentliche Bedingung ist die Einhaltung der Mietobergrenzen. Diese Obergrenzen werden nicht willkürlich festgelegt: Sie variieren je nach Gemeinde (concelhos), Stadtteil (freguesias) und Art der Immobilie (einzelnes Zimmer, Studio, Wohnung). Es ist zwingend erforderlich, die für Ihre Unterkunft geltende Obergrenze auf dem offiziellen Simulator des Portal da Habitação (verwaltet vom IHRU) zu überprüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben und Ihren Preis festlegen.

Schließlich muss die vermietete Unterkunft oder das Zimmer grundlegende Kriterien der Anständigkeit und Bewohnbarkeit erfüllen (Fenster, Zugang zu Sanitäranlagen, elektrische Sicherheit). Das RSAA ist ausschließlich für den dauerhaften Wohnsitz des Mieters reserviert. Es kann keinesfalls für Zweitwohnungen oder Übergangsmieten von wenigen Monaten genutzt werden. Der Mieter muss zudem nachweisen, dass diese Adresse sein steuerlicher Hauptwohnsitz wird.

Steuern für portugiesische Eigentümer: Formalitäten und Warnhinweise

Die obligatorische Registrierung auf dem Portal das Finanças

Bei Roomlala sind Sicherheit und Legalität unsere Prioritäten. Um Ihre IRS-Mietreduzierung in Portugal oder Ihre vollständige Befreiung über das RSAA zu aktivieren, reicht es nicht aus, einen Papiervertrag mit Ihrem Mieter zu unterschreiben. Das portugiesische Gesetz ist streng: Jeder Mietvertrag muss zwingend bei der Steuerbehörde (Autoridade Tributária) über das Portal das Finanças registriert werden.

Dieser Vorgang muss innerhalb von maximal 30 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags durchgeführt werden. Bei dieser Online-Registrierung müssen Sie die Identität des Mieters (seine portugiesische Steuernummer NIF ist unerlässlich), die Dauer des Mietvertrags, den Mietbetrag angeben und festlegen, ob der Vertrag unter das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível fällt. Erst das Ankreuzen dieses Feldes, das von den Steuer-Algorithmen überprüft wird, löst Ihren Steuersatz von 0 % oder 10 % aus.

Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, jeden Monat auf demselben Portal bei Mietzahlung elektronische Quittungen (recibos de renda eletrónicos) auszustellen. Diese Nachvollziehbarkeit ist die Garantie für den Staat, dass die Vermietung effektiv und transparent ist. Seien Sie unbesorgt, die Plattform der portugiesischen Steuerbehörde wurde im Jahr 2026 stark modernisiert und die Ausstellung dieser Quittungen erfolgt in wenigen Klicks, oder sogar automatisch, wenn Sie dies entsprechend einstellen.

Ausschlüsse: Vorsicht bei Alojamento Local

Ein entscheidender Punkt, den wir hervorheben müssen: Touristenunterkünfte oder Kurzzeitvermietungen, bekannt als Alojamento Local (AL), sind von diesen vorteilhaften Steuersystemen streng ausgeschlossen. Die Regierung möchte die Ausbreitung von Ferienvermietungen eindämmen, die den Markt für dauerhaften Wohnraum austrocknen.

Wenn Sie Ihr Zimmer tageweise oder wochenweise an durchreisende Touristen vermieten, unterliegen Sie weiterhin dem klassischen Besteuerungssystem für gewerbliche Tätigkeiten (Kategorie B) oder dem vollen Satz der Kategorie F, ohne jegliche Reduzierungsmöglichkeit. Zudem sind Lizenzen für Alojamento Local immer schwerer zu bekommen, in Städten wie Lissabon und Porto sind sie sogar eingefroren.

Genau hier ergibt das Angebot von Roomlala Sinn. Indem Sie sich auf die Mittel- und Langzeitvermietung (Studenten pro Semester, junge Berufstätige ganzjährig) konzentrieren, vermeiden Sie den Ärger mit dem Alojamento Local, reduzieren den Mieterwechsel (weniger Reinigung, weniger Verwaltung) und schalten massive Steuervorteile frei. Es ist ein Win-Win-Modell, das auf lange Sicht ruhiger und rentabler ist.

Vorteile für Mieter: Ein starkes Argument für die Anmietung

Die Besteuerung der Zimmervermietung in Portugal ist nicht nur für Eigentümer gedacht; auch Mieter profitieren im Jahr 2026 von starken Maßnahmen. Zu wissen, wie man über diese Vorteile kommuniziert, ist für Sie als Gastgeber eine hervorragende Möglichkeit, seriöse, zahlungsfähige Profile anzuziehen, die sich langfristig niederlassen möchten.

Für das Jahr 2026 wurde die Obergrenze für den Abzug von Mieten bei der IRS für Mieter (Studenten, junge Berufstätige, Familien) deutlich erhöht. Sie liegt nun bei 900 Euro pro Jahr. Das bedeutet, dass ein Mieter, der seine Einkünfte in Portugal deklariert, einen großen Teil seiner Wohnkosten von seinen eigenen Steuern abziehen kann, unter der einzigen Bedingung, dass der Mietvertrag offiziell registriert ist und elektronische Quittungen vom Eigentümer ausgestellt werden.

Dieser steuerliche Mietvorteil macht die nicht deklarierte Vermietung (Schwarzarbeit) bei der jungen Generation äußerst unbeliebt. Heute verlangt ein Student oder ein junger Berufstätiger einen ordnungsgemäßen Vertrag, um von den 900 Euro Abzug profitieren zu können. Indem Sie von Anfang an einen legalen und transparenten Vertrag anbieten, positionieren Sie sich als vertrauenswürdiger Vermieter auf Roomlala.

Praxisbeispiel: Lucas ist ein junger französischer Ingenieur, der frisch in Porto eingestellt wurde. Er sucht ein Zimmer bei einem Gastgeber, um sich zu integrieren. Indem er ein angemeldetes Zimmer für 400 Euro pro Monat wählt, sammelt er legale Mietbelege. Bei seiner portugiesischen Steuererklärung im Folgejahr kann er bis zu 900 Euro abziehen, was seine Steuerrückerstattung erhöht oder seine verbleibende Steuerschuld verringert. Für ihn ist das ein nicht verhandelbares Auswahlkriterium: Er wird immer Ihre legale Anzeige einem nicht deklarierten Angebot vorziehen und so die Beständigkeit Ihres Langzeitmietvertrags in Portugal sichern.