Anpassungen des Programms Mais Habitação 2026: Die neuen Vorteile der langfristigen Vermietung in Portugal

Angesichts einer Wohnraumkrise, die die Immobilienlandschaft in Portugal in den letzten Jahren grundlegend verändert hat, musste die portugiesische Regierung ihre Pläne überarbeiten. Wenn Sie Eigentümer sind, haben Sie die hitzigen Debatten um den ersten Teil der Reformen sicherlich aufmerksam verfolgt. Heute, im Herbst 2026, klärt sich die gesetzliche Lage auf und bietet neue Möglichkeiten. Bei Roomlala begleiten wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern, und wir haben diese jüngsten Entwicklungen für Sie im Detail analysiert. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer steuerlich dazu zu bewegen, sich vom Massentourismus abzuwenden, der zu restriktiv geworden ist, und sich stattdessen für die Langzeitvermietung in Portugal zu entscheiden.

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir gemeinsam die wesentlichen Anpassungen durch den neuen Regierungsplan, der das alte Programm Mais Habitação 2026 ersetzt. Von der drastischen Steuersenkung bis hin zur vollständigen Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen: Entdecken Sie, warum die Vermietung Ihrer Immobilie oder einfach nur eines Zimmers heute eine der rentabelsten und sichersten Optionen auf dem Markt ist.

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Von Mais Habitação 2026 zu Construir Portugal: Was sich für Eigentümer wirklich ändert

Lange Zeit klang der Begriff Mais Habitação für viele Eigentümer eher besorgniserregend. Die ersten Entwürfe dieses Programms sahen Regeln vor, die als zu restriktiv empfunden wurden, insbesondere ein strikter Mietenstopp bei Neuverträgen, was den gegenteiligen Effekt hatte, den Markt zu lähmen und Investoren abzuschrecken. Angesichts der Dringlichkeit der Lage hat die Regierung jedoch eine strategische Kehrtwende vollzogen.

Heute ist der Begriff Mais Habitação 2026 juristisch gesehen veraltet. Er wurde offiziell durch das Programm Construir Portugal ersetzt. Dieser neue Aktionsplan, der durch das im Mai 2026 erlassene Gesetzesdekret Nr. 97/2026 verabschiedet wurde, markiert einen Paradigmenwechsel. Der Staat hat erkannt, dass er die Wohnraumkrise nicht ohne die aktive Kooperation privater Eigentümer lösen kann. Daher wurde der strenge Mietenstopp aufgehoben, um das Vertrauen der Vermieter zurückzugewinnen.

Der Schwerpunkt von Construir Portugal liegt eher auf steuerlichen Anreizen als auf Sanktionen. Das Ziel ist es, die Langzeitvermietung in Portugal massiv wiederzubeleben, indem diese Option finanziell attraktiver gestaltet wird als die kurzzeitige touristische Vermietung (wie z. B. Alojamento Local), die zudem unter immer strengeren lokalen Einschränkungen leidet. Für Sie als Gastgeber ist jetzt der ideale Zeitpunkt, Ihre Vermietungsstrategie zu überdenken und Ihre Einkünfte langfristig zu sichern, ohne unter dem Steuerdruck zu leiden.

Bei Roomlala beobachten wir bereits einen deutlichen Anstieg der Zahl der Eigentümer, die ihre Immobilien von touristischen Plattformen zurückziehen, um sie als Wohngemeinschaft oder als Unterkunft beim Gastgeber anzubieten. Dieser Wandel wird nicht nur gesetzlich unterstützt, sondern reagiert auch auf eine extrem starke lokale und internationale Nachfrage (Studierende, junge Berufstätige, digitale Nomaden).

Revolution der Eigentümerbesteuerung in Portugal: Drastisch reduzierte Steuersätze

Der Wechsel von 25 % auf 10 % IRS für moderate Mieten

Die wichtigste Maßnahme zum Herbst 2026 betrifft die Entlastung der Eigentümerbesteuerung in Portugal. Historisch gesehen waren Mieteinkünfte hoch besteuert, was das Angebot an erschwinglichem Wohnraum entmutigte. Das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 ändert das: Der Einkommensteuersatz (IRS), der auf Immobilieneinkünfte anzuwenden ist, sinkt von 25 % auf einen sehr vorteilhaften Satz von 10 %.

Um von diesem reduzierten Satz zu profitieren, müssen einige einfache Bedingungen erfüllt sein. Zunächst muss die monatliche Miete als „moderat“ gelten, d. h. sie ist auf 2.300 Euro pro Monat gedeckelt. Zweitens muss der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren haben. Diese Maßnahme zielt klar darauf ab, den Markt zu stabilisieren und den Mietern Wohnsicherheit zu bieten, während den Eigentümern eine sehr attraktive Nettorendite garantiert wird.

Die wirklich gute Nachricht, die durch eine steuerliche Klarstellung im September 2026 bestätigt wurde, betrifft jedoch die Teilvermietungen. Wenn Sie sich dazu entschließen, ein Zimmer in Lissabon oder Porto oder in einer anderen Stadt des Landes zu vermieten, sind Sie voll für diesen 10-prozentigen Satz berechtigt. Zudem ermöglicht es auch die Vermietung eines Apartments oder eines Zimmers an ein Unternehmen, damit dieses dort einen seiner Mitarbeiter unterbringen kann, von diesem Steuervorteil zu profitieren.

Konkretes Beispiel: Nehmen wir den Fall von Maria, Eigentümerin einer großen Wohnung in Porto. Bis 2025 vermietete sie zwei Zimmer an Studenten für insgesamt 900 € pro Monat und zahlte 25 % IRS auf diese Einkünfte. Mit dem neuen Gesetz von 2026 und dem Abschluss von 3-Jahres-Mietverträgen über Roomlala fällt ihr Steuersatz auf 10 %. Sie spart somit jährlich mehrere hundert Euro und erhöht so automatisch ihre Nettorentabilität, ohne die Miete für ihre Mieter erhöhen zu müssen.

Das vereinfachte Modell für erschwingliches Wohnen (RSAA): Vollständige Steuerbefreiung

Auch wenn der 10-prozentige Steuersatz bereits eine hervorragende Nachricht ist, ist die Regierung mit der Schaffung des vereinfachten Modells für erschwingliches Wohnen (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível - RSAA), das am 1. September 2026 in Kraft getreten ist, noch weiter gegangen. Dieses Modell ist die direkte Antwort auf den Wohnungsmangel für die Mittelschicht und junge Berufstätige.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst effektiv: Es bietet eine vollständige Steuerbefreiung (0 % IRS) auf Mieteinkünfte. Um Anspruch darauf zu haben, muss der Eigentümer eine Miete anbieten, die mindestens 20 % unter dem lokalen Mietpreisspiegel liegt (d. h. eine Miete von weniger als 80 % des lokalen Medianwerts).

Wichtiger Hinweis: Diese Steuerbefreiung erfolgt nicht automatisch. Bei Roomlala informieren wir Sie gerne präzise über die rechtlichen Schritte. Um vom RSAA zu profitieren, muss Ihr Mietvertrag zwingend auf dem offiziellen Portal des IHRU (Institut für Wohnungsbau und städtische Sanierung) registriert sein. Zudem hängen die genauen Mietobergrenzen, die den lokalen Medianwert bestimmen, von lokalen Verordnungen (den portarias) ab, deren Veröffentlichung sich über das Ende des Jahres 2026 erstreckt. Es ist daher entscheidend, die für Ihre Gemeinde (Concelho) geltende Obergrenze zu prüfen, bevor Sie Ihren Preis festlegen.

Anwendungsfall: Joao besitzt eine T2-Wohnung in Lissabon. Die mittlere Miete in seinem Viertel wird auf 1.200 € geschätzt. Wenn er beschließt, seine Immobilie für 950 € zu vermieten (also unter der 80-Prozent-Marke des Medianwerts), zahlt er absolut keine Steuern auf diese Einkünfte. Obwohl die Bruttomiete etwas niedriger ist, als er auf dem freien Markt hoffen könnte, ist die Nettomiete (nach Steuern), die in seiner Tasche landet, deutlich höher. Dies ist eine äußerst effektive Steuerstrategie.

Mieter und Eigentümer: Ein System, das endlich beiden nützt

Erhöhte Steuervorteile für Mieter

Damit ein Mietmarkt gesund ist, müssen Angebot und Nachfrage zusammenfinden. Das Programm Construir Portugal hat die Mieter nicht vergessen, die mit einer Inflation der Lebenshaltungskosten konfrontiert sind. Um sie bei der Mietbelastung zu unterstützen und die Nachfrage zahlungskräftig zu machen, hat die Regierung die Steuerabzüge, von denen sie profitieren können, nach oben korrigiert.

So steigt die Obergrenze für den Steuerabzug bei Mieten (absetzbar von der eigenen IRS) für die Mieter deutlich an. Diese Grenze liegt für das Steuerjahr 2026 bei 900 Euro und wird ab 2027 1.000 Euro erreichen. Diese Maßnahme gibt den Mietern mehr Kaufkraft zurück.

Für Sie als Eigentümer ist das eine hervorragende indirekte Nachricht. Ein Mieter, der von hohen Steuerabzügen profitiert, ist finanziell stabiler, was das Risiko von Zahlungsausfällen drastisch reduziert. Bei Roomlala fördern wir diese Vertrauensbeziehung: Indem Sie Unterkünfte oder Zimmer mit ordnungsgemäßen Verträgen anbieten, ermöglichen Sie Ihren Mietern, von diesen Hilfen zu profitieren, und sichern gleichzeitig Ihre Investition.

Das Ende des strikten Mietenstopps: Rückkehr des Vertrauens

Wie bereits erwähnt, war eine der größten Sorgen im Zusammenhang mit dem alten Projekt Mais Habitação 2026 die drastische Begrenzung von Mieterhöhungen bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen. Dieser Mechanismus hatte viele Eigentümer gelähmt, die davor zurückschreckten, dass die Rentabilität ihrer Immobilie trotz Inflation über Jahrzehnte hinweg eingefroren bleiben würde.

Die Regierung hat diese Bedenken gehört. Die Aufhebung dieses strikten Stopps im Rahmen von Construir Portugal ist ein starkes Signal an Investoren und private Eigentümer. Der Markt gewinnt eine gewisse Freiheit zurück, die eher durch steuerliche Anreize als durch strafende Verpflichtungen bedingt ist.

Diese gewonnene Flexibilität ermöglicht es Eigentümern, sich an die wirtschaftlichen Realitäten anzupassen, während sie belohnt werden, wenn sie sich für eine moderate Preisgestaltung entscheiden. In diesem Klima des erneuerten Vertrauens erweisen sich die Vermietung von Zimmern und die Wohngemeinschaft im Jahr 2026 als die agilsten und sichersten Lösungen.

Wie Sie Ihre Vermietung mit Roomlala angesichts der neuen Gesetze optimieren

Wie Sie sehen, war die Eigentümerbesteuerung in Portugal noch nie so günstig wie jetzt für diejenigen, die sich für die Langzeitvermietung entscheiden. Aber wie kann man davon konkret profitieren, ohne sich im bürokratischen Dschungel zu verlieren? Genau hier hilft Ihnen Roomlala, das Leben zu vereinfachen.

Wenn Sie ein freies Zimmer haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um den Schritt zu wagen. Ein Zimmer in Lissabon oder Porto, Coimbra oder Faro zu vermieten, ist steuerlich zu einem Kinderspiel geworden. Über Roomlala erhalten Sie Zugang zu einer Gemeinschaft geprüfter Mieter (Studierende, entsandte Arbeitnehmer, Expats). Wir empfehlen Ihnen, Mietverträge für mittlere bis lange Zeiträume (über 3 Jahre) zu bevorzugen, um sofort den reduzierten IRS-Satz von 10 % freizuschalten.

Um sicherzustellen, dass Sie alle Vorschriften einhalten und von der vollständigen Steuerbefreiung (0 % Steuern) durch das vereinfachte Modell für erschwingliches Wohnen (RSAA) profitieren, empfehlen wir Ihnen Folgendes:

• Überprüfen Sie die portarias Ihrer Gemeinde, um die genaue Mietobergrenze (80 % des Medianwerts) zu erfahren.
• Erstellen Sie einen klaren Mietvertrag, in dem die Mindestdauer von 3 Jahren ausdrücklich erwähnt wird.
• Registrieren Sie diesen Vertrag innerhalb der Fristen (in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung) beim Finanzamt (Autoridade Tributária) und auf dem Portal des IHRU.
• Nutzen Sie die Nachrichtenfunktion und das sichere Zahlungssystem von Roomlala, um alle Transaktionen transparent zu dokumentieren, was Ihnen die Steuererklärung erleichtert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Ende des Jahres 2026 einen historischen Wendepunkt für den Immobiliensektor in Portugal markiert. Weit weg von den Zwängen des Massentourismus erfindet sich die Langzeitvermietung neu. Egal, ob Sie ein erfahrener Investor sind oder eine Privatperson, die ein leerstehendes Zimmer rentabel machen möchte: Die neuen gesetzlichen Bestimmungen sind darauf ausgelegt, Sie zu bereichern und gleichzeitig zur Lösung der Wohnraumkrise beizutragen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesem Übergang zu einer menschlicheren, stabileren und steuerlich sehr vorteilhaften Art der Vermietung zu begleiten.