Mietpreisbremse 2026: Warum die Vermietung einer Unterkunft beim Gastgeber weiterhin vorteilhaft bleibt

Mit dem herannahenden Herbst 2026 steht der französische Immobilienmarkt vor einem bedeutenden Wendepunkt. Die Mietpreisbremse 2026 sorgt für viel Gesprächsstoff und weckt sowohl bei Mietern Hoffnung als auch bei Eigentümern eine gewisse Besorgnis. Tatsächlich werden neue Städte in die Regelung einbezogen, was den preislichen Spielraum der Vermieter von kompletten Unterkünften weiter einschränkt. Angesichts dieser immer strengeren Regularien hinterfragen viele Eigentümer die Rentabilität ihrer Investitionen und suchen nach legalen und profitablen Alternativen.

Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern, die sich für ein geselliges und sicheres Miteinander entschieden haben. Wir stellen fest, dass sich angesichts der gesetzlichen Regulierungsdichte eine Lösung durch ihre Flexibilität klar abhebt: die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Hauptwohnsitzimmobilie. Fernab der Beschränkungen, die für unabhängige Apartments gelten, bietet diese Formel einen rechtlichen und steuerlichen sicheren Hafen, sofern bestimmte Regeln eingehalten werden.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie die Herausforderungen der Ausweitung der Mietpreisbremse, erklären Ihnen im Detail, warum die Miete eines Zimmers beim Gastgeber von diesen strengen Obergrenzen ausgenommen ist, und geben Ihnen alle unsere Ratschläge, wie Sie Ihren Mietpreis völlig legal festlegen und gleichzeitig Ihre steuerliche Situation optimieren können.

Die Mietpreisbremse 2026 und ihre Ausweitung in angespannten Gebieten verstehen

Das Instrument der Mietpreisbremse, das aus dem ELAN-Gesetz hervorgegangen ist, zielt darauf ab, den Anstieg der Wohnkosten in Sektoren zu bremsen, in denen die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Im Jahr 2026 wird dieser Mechanismus auf neue, sehr beliebte Ballungsräume ausgeweitet. Städte wie Marseille, Annemasse, Cergy oder auch das Gebiet Grand-Orly Seine Bièvre kommen zur Liste der Kommunen hinzu, die dieser Regulierung unterliegen. Wenn Sie eine komplette Wohnung in einer dieser Städte besitzen, sind Sie nun dazu verpflichtet, eine per Präfekturerlass festgelegte und pro Quadratmeter berechnete Mietobergrenze einzuhalten.

Konkret bedeutet dies: Wenn sich eine Unterkunft in einem angespannten Mietmarktgebiet befindet, kann der Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags oder einer Verlängerung seinen Mietpreis nicht mehr frei festlegen. Diese Maßnahme soll die Kaufkraft der Haushalte schützen, schmälert jedoch mechanisch die Mietrendite herkömmlicher Vermieter. Investoren, die auf kleine Flächen, wie z. B. Studentenapartments, gesetzt hatten, sehen ihre Renditen gedeckelt, was sie manchmal dazu veranlasst, ihre Immobilien vom langfristigen Mietmarkt zu nehmen.

Ein entscheidender Punkt erhöht die Komplexität der Situation zusätzlich: Die durch das ELAN-Gesetz vorgesehene Erprobung der Mietpreisbremse endet theoretisch am 24. November 2026. Diese gesetzliche Frist schafft für viele Vermieter eine Grauzone der Unsicherheit. Wird die Regelung fortgeführt, geändert oder aufgegeben? Angesichts dieser rechtlichen Unklarheit ist es nur natürlich, nach Unterbringungslösungen zu suchen, die weniger den politischen Unwägbarkeiten und willkürlichen Obergrenzen ausgesetzt sind.

Genau hier gewinnt die Vermietung eines Zimmers im eigenen Zuhause an Bedeutung. Bei Roomlala beobachten wir, dass immer mehr Eigentümer zu dieser Lösung greifen. Sie ermöglicht es nicht nur, einen ungenutzten Raum (wie das Zimmer eines ausgezogenen Kindes) profitabel zu machen, sondern bietet vor allem einen regulatorischen Rahmen, der wesentlich flexibler ist und nicht von den Zwängen der klassischen Mietpreisobergrenzen betroffen ist.

Miete für ein Zimmer beim Gastgeber: Eine vorteilhafte rechtliche Ausnahme

Warum das Zimmer beim Gastgeber von der Mietpreisbremse ausgenommen ist

Die große Stärke der Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Zuhause liegt in seinem besonderen rechtlichen Status. In der Praxis entzieht sich die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber der klassischen Mietpreisbremse 2026. Der Grund ist rein technischer und mathematischer Natur: Um eine Referenzmiete pro Quadratmeter anwenden zu können, muss die exklusive Wohnfläche des Mieters millimetergenau definiert werden können (Boutin-Gesetz). In einem geteilten Wohnraum ist dies jedoch unmöglich.

Wenn Sie einen Studenten oder jungen Berufstätigen bei sich aufnehmen, mietet dieser ein privates Zimmer, genießt aber auch einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen: Küche, Wohnzimmer, Badezimmer oder sogar den Garten. Es ist rechtlich und faktisch unmöglich, diese geteilte Fläche exakt zu quantifizieren, um darauf einen behördlichen Tarif anzuwenden. Daher lässt Ihnen die Regulierung zur Zimmervermietung als Eigentümer die Freiheit, Ihre Miete selbst festzulegen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Wenn Sie in Marseille wohnen (seit 2026 neu von der Mietpreisbremse betroffen) und in einer 80 m² großen Wohnung ein 15 m² großes Zimmer vermieten, vermieten Sie nicht nur 15 m². Sie bieten Zugang zu einer ausgestatteten Küche, einem gemütlichen Wohnzimmer und einem funktionalen Bad. Sie können daher eine Pauschalmiete festlegen, die den Gesamtwert dieses Komforts und der damit verbundenen Dienstleistungen widerspiegelt, was eine wesentlich bessere Rentabilität bietet als ein unabhängiges 15 m²-Apartment, das dem Mietpreisdeckel unterliegt.

Diese Freiheit bei der Preisgestaltung ist ein entscheidender Vorteil. Sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Miete an die tatsächlichen Gegebenheiten Ihrer Unterkunft anzupassen (Glasfaseranschluss, geschmackvolle Einrichtung, erstklassige Lage), ohne durch ein starres behördliches Raster eingeschränkt zu sein. Diese Freiheit geht jedoch mit einer Verantwortung einher: einen fairen und marktgerechten Preis anzubieten, um seriöse Mieter anzuziehen.

Vorsicht vor der Umqualifizierung in eine eigenständige Wohneinheit

Obwohl die Freiheit bei der Festlegung der Miete für ein Zimmer beim Gastgeber ein unbestreitbarer Vorteil ist, gibt es einen grundlegenden Punkt, den Sie niemals vernachlässigen sollten. Um diesen schützenden Status beizubehalten, muss das Zimmer zwingend ein fester Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes bleiben. Der Geist des Gesetzes ist klar: Es geht darum, den eigenen Lebensraum zu teilen.

Das größte Risiko für einen allzu eifrigen Eigentümer ist die Umqualifizierung des Zimmers in eine eigenständige Wohneinheit. Wenn Sie im Erdgeschoss Ihres Hauses ein Zimmer mit einem komplett separaten Eingang, eigenen sanitären Anlagen und einer ausgestatteten Kochnische eingerichtet haben, werden die Finanzbehörden und Gerichte dies nicht mehr als Zimmer beim Gastgeber, sondern als eigenständiges Apartment werten. Ab diesem Zeitpunkt ändern sich die Regeln drastisch.

Im Falle einer Umqualifizierung fällt Ihre Unterkunft sofort unter die klassische Gesetzgebung. Wenn sie sich in einem angespannten Mietmarktgebiet befindet, findet die Mietpreisbremse rückwirkend Anwendung. Der Mieter könnte dann eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete fordern, und Sie würden alle steuerlichen Vorteile verlieren, die mit der Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes verbunden sind.

Bei Roomlala raten wir Ihnen, die gemeinschaftliche Nutzung der Wohnräume beizubehalten. Das ist das Herzstück unserer Plattform! Die Küche oder das Badezimmer zu teilen, ist nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, um einer Umqualifizierung zu entgehen, sondern auch eine Gelegenheit, menschliche Kontakte zu knüpfen, sich morgens bei einem Kaffee auszutauschen und eine bereichernde und sichere Unterbringungserfahrung zu machen.

Besteuerung und Befreiung: Mietpreisbremse nicht mit Steuerfreibetrag verwechseln

Die Steuerbefreiungsgrenzen für 2026

Es ist von entscheidender Bedeutung, zwischen der Mietpreisbremse (die das Wohnungsrecht und die Stadtverwaltung betrifft) und der Steuerbefreiung (die das allgemeine Steuergesetzbuch betrifft) zu unterscheiden. Auch wenn es Ihnen freisteht, die Höhe Ihrer Miete festzulegen, ermutigt Sie der Staat dennoch dazu, moderate Preise anzubieten, indem er Ihnen einen äußerst wirksamen steuerlichen Anreiz bietet: eine vollständige Einkommensteuerbefreiung für Ihre Mieteinnahmen.

Um bis zum 31. Dezember 2026 von dieser Befreiung zu profitieren, muss die jährliche Kaltmiete des Zimmers unter einer von der Verwaltung festgelegten Obergrenze bleiben. Nach der Aktualisierung vom 19. August 2026 gelten folgende Obergrenzen: 215 Euro pro Quadratmeter und Jahr in der Île-de-France und 159 Euro pro Quadratmeter und Jahr in den übrigen Regionen.

Nehmen wir ein Anwendungsbeispiel, um es zu verdeutlichen: Sie vermieten ein 12 m² großes Zimmer in Cergy (Île-de-France). Die jährliche Obergrenze beträgt 12 m² x 215 € = 2580 €. Durch 12 Monate geteilt ergibt dies eine maximale monatliche Kaltmiete von 215 €, um für diese Einkünfte absolut keine Steuern zahlen zu müssen. Wenn Sie ein 15 m² großes Zimmer in Annemasse (Provinz) vermieten, lautet die Rechnung 15 m² x 159 € = 2385 € pro Jahr, also etwa 198 € pro Monat zuzüglich Nebenkosten.

Achtung, diese Obergrenzen beziehen sich ausschließlich auf die Kaltmiete. Sie können durchaus eine Nebenkostenpauschale (für Wasser, Strom, Internet) hinzufügen, die auf diesen Betrag aufgeschlagen wird. Diese Befreiung ist ein außergewöhnlicher Hebel für die Rentabilität, da eine steuerfreie Miete oft viel mehr wert ist als eine hohe, stark besteuerte Miete.

Der Effekt bei Überschreitung um nur einen Euro

Hier liegt die größte Falle für unbedachte Eigentümer: der Stichtag-Effekt. Die Regulierung zur Zimmervermietung in steuerlicher Hinsicht funktioniert nicht in progressiven Stufen. Es handelt sich um eine Steuerbefreiung unter strengen Bedingungen. Wenn Sie die von der Steuerbehörde festgelegte Obergrenze überschreiten, selbst wenn es nur um einen einzigen Euro geht, werden Ihre gesamten Mieteinnahmen ab dem ersten Euro steuerpflichtig.

Greifen wir unser Beispiel aus Cergy wieder auf. Ihre monatliche Obergrenze für die Kaltmiete liegt bei 215 €. Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Zimmer für 220 € kalt pro Monat zu vermieten, in der Annahme, 5 € mehr zu verdienen, verlieren Sie die vollständige Befreiung. Die 2640 € pro Jahr (220 € x 12) müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Einkünfte (BIC) deklariert und gemäß Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz zuzüglich Sozialabgaben versteuert werden.

Am Ende könnten Sie, weil Sie 60 € mehr im Jahr verdienen wollten, am Ende mehrere hundert Euro Steuern zahlen. Das ist es eindeutig nicht wert. Deshalb betonen wir diesen Punkt gegenüber unserer Community so stark.

Bei Roomlala laden wir Sie ein, Ihren Taschenrechner zur Hand zu nehmen, bevor Sie Ihre Anzeige veröffentlichen. Legen Sie eine Kaltmiete fest, die knapp unter der gesetzlichen Obergrenze liegt, um Ihre Steuerbefreiung zu sichern, und passen Sie Ihre Nebenkosten an den tatsächlichen Verbrauch an, um Ihre Ausgaben zu decken. Das ist langfristig die vernünftigste und rentabelste Strategie.

Die goldenen Regeln der Regulierung zur Zimmervermietung 2026

Damit die Vermietung Ihres Zimmers unter den besten Bedingungen abläuft und den rechtlichen Rahmen strikt einhält, müssen mehrere zwingende Kriterien erfüllt sein. Zunächst muss das vermietete Zimmer den Hauptwohnsitz Ihres Mieters darstellen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn Sie an einen Studenten für das Studienjahr oder an einen jungen Berufstätigen in beruflicher Mobilität vermieten. Wenn Sie tageweise für touristische Zwecke vermieten, wechseln Sie in die Regulierung für Gästezimmer (Chambres d'hôtes), was völlig andere Regeln impliziert.

Des Weiteren sind die Maße des Raumes gesetzlich streng geregelt, um Mindeststandards der Wohnlichkeit zu gewährleisten. Das Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern (nach dem Carrez-Gesetz) aufweisen, bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. Alternativ muss der Raum ein Wohnvolumen von mindestens 20 Kubikmetern bieten. Ein dunkler Raum (ohne Fenster zum Außenbereich) ist als Zimmer zur Vermietung formell verboten.

Schließlich muss das Zimmer möbliert vermietet werden, was die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung voraussetzt. Ihr Mieter muss in der Lage sein, dort angemessen zu leben, zu schlafen und zu essen. Sie müssen daher mindestens Folgendes bereitstellen: ein Bett mit Bettdecke oder Decke, Rollläden oder verdunkelnde Vorhänge an den Fenstern, einen Tisch, eine Sitzgelegenheit, Regale zur Aufbewahrung sowie Beleuchtung. Selbstverständlich gehört der Zugang zu den sanitären Anlagen und zur ausgestatteten Küche Ihrer Wohnung zum festen Bestandteil des Vertrags.

Indem Sie diese einfachen Regeln befolgen, sorgen Sie für absolute Sorgenfreiheit. Die Mietpreisbremse 2026 sollte nicht als Unvermeidbarkeit betrachtet werden, sondern als Chance, die Art und Weise der Vermietung neu zu überdenken. Indem Sie die Türen Ihres Hauses mit Roomlala öffnen, entscheiden Sie sich für eine gesellige, rechtlich flexible und steuerlich sehr vorteilhafte Lösung. Wir sind hier, um Ihnen die passenden Verträge zur Verfügung zu stellen, Ihre Zahlungen zu sichern und Sie bei jedem Schritt dieses schönen menschlichen Abenteuers zu begleiten.