Eidgenössische Abstimmung und Untermiete in der Schweiz: Ein vollständiger Überblick über das Mietrecht

Bei Roomlala wissen wir, wie stressig das Thema Wohnraum sein kann, besonders in der Schweiz, wo der Immobilienmarkt sehr angespannt ist. Wenn Sie darüber nachdenken, ein Zimmer in Ihrer Wohnung unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von Reformprojekten und Abstimmungen gehört, die auf eine Verschärfung der Regeln abzielen. Angesichts der zahlreichen Gerüchte und teilweise widersprüchlichen Informationen ist es ganz normal, sich verunsichert zu fühlen. Seien Sie unbesorgt, wir sind hier, um Licht in die aktuelle Situation zu bringen. Im Jahr 2026 ist es wichtig, auf die jüngsten Ereignisse zurückzublicken, um genau zu verstehen, was Sie als Mieter oder Gastgeber dürfen.

Die Verwirrung rührt oft von einem Missverständnis des Schweizer politischen Kalenders her. Viele glaubten, dass eine eidgenössische Abstimmung zur Untermiete in der Schweiz das Schweizer Mietrecht 2026 grundlegend verändern würde, mit drastischen Einschränkungen, die diese Praxis nahezu verbieten. Die Realität sieht jedoch ganz anders aus und ist vor allem für Mieter sehr beruhigend. Die berühmte eidgenössische Abstimmung über die Änderung des Mietrechts bezüglich der Untermiete fand tatsächlich am 24. November 2024 statt. Das Schweizer Volk hat sich zu diesem brisanten Thema endgültig geäussert.

Das könnte dich auch interessieren: Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026: Regeln, Rechte und bewährte Praktiken, Strenge Regulierung für touristische Vermietungen in Québec (Herbst 2026): Warum Gastgeber auf langfristige Vermietungen setzen und Mobilitätsmietvertrag 2026: Der strategische Rückzugsort für Gastgeber angesichts neuer Gesetze

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die wahren Hintergründe dieser historischen Abstimmung, erklären Ihnen im Detail die aktuell geltende Gesetzeslage zur Untermiete in der Schweiz und geben Ihnen alle praktischen Tipps, um Ihre Wohngemeinschaft im Rahmen der Schweizer Gesetzgebung gelassen zu organisieren. Egal, ob Sie als Student während eines Austauschsemesters Ihr Zimmer untervermieten möchten oder als Mieter die Kosten für Ihre grosse Wohnung teilen wollen, Sie werden alles über Ihre Rechte und Pflichten wissen.

Rückblick auf die eidgenössische Abstimmung: Die Untermiete in der Schweiz bleibt erhalten

Um den aktuellen rechtlichen Rahmen zu verstehen, muss man einen kleinen Sprung zurück machen und die Ergebnisse der Volksabstimmung vom 24. November 2024 analysieren. Damals hatte das Schweizer Parlament einen Entwurf zur Änderung des Obligationenrechts ausgearbeitet. Das erklärte Ziel der Befürworter war der Kampf gegen Missbräuche, insbesondere in Grossstädten, wo einige Mieter ganze Wohnungen zu überhöhten Preisen auf Kurzzeitvermietungsplattformen untervermieteten. Dieser Gesetzesentwurf sah jedoch sehr strenge Bedingungen vor, die alle Mieter benachteiligt hätten: die Verpflichtung, für jede Untermiete die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen, und vor allem eine Begrenzung der Untermietdauer auf maximal zwei Jahre.

Bei Roomlala haben wir diese Kampagne mit grosser Aufmerksamkeit verfolgt, da eine solche Einschränkung das Modell der Unterkunft beim Gastgeber und der langfristigen Wohngemeinschaft gefährdet hätte. Glücklicherweise für die Mieter haben die Schweizer Stimmbürger entschieden. Das Gesetz zur Verschärfung der Untermietbedingungen wurde vom Schweizer Volk mit einer Mehrheit von 51,58 % 'Nein'-Stimmen endgültig abgelehnt. Diese Abstimmung setzte den Versuchen, die Flexibilität des Wohnens in der Schweiz einzuschränken, ein klares Ende.

Was bedeutet das konkret für Sie heute im Jahr 2026? Es bedeutet, dass die Regeln absolut nicht verschärft wurden. Der Status quo wurde beibehalten. Mieter behalten das grundlegende Recht, ein Zimmer oder sogar einen Teil ihrer Wohnung langfristig unterzuvermieten. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene, willkürliche Zeitbegrenzung von zwei Jahren, und der befürchtete übermässige Formalismus ist nicht eingetreten. Das ist eine hervorragende Nachricht für die Wohnmobilität und für alle, die auf die Untermiete zählen, um über die Runden zu kommen oder eine erschwingliche Bleibe zu finden.

Dennoch bedeutet die Ablehnung des neuen Gesetzes nicht, dass die Untermiete ein rechtsfreier Raum ist. Im Gegenteil, sie bleibt durch die bewährten Gesetzestexte streng geregelt. Die Beibehaltung der alten Gesetzgebung bedeutet, dass Mieter stets Transparenz und Sorgfalt walten lassen müssen. Im nächsten Abschnitt sehen wir genau, welche Gesetzesartikel Ihren Alltag als Mieter-Untervermieter regeln.

Schweizer Mietrecht 2026: Was sagt das Gesetz zur Untermiete eines Zimmers?

Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) als zentraler Pfeiler

Da die Abstimmung von 2024 die vorgeschlagenen Änderungen abgelehnt hat, regelt weiterhin der unverwüstliche Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die Untermiete in der Schweiz. Dieser Artikel ist der zentrale Pfeiler des Mietrechts in diesem Bereich. Er legt eine sehr einfache goldene Regel fest: Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters die Sache ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung ist unerlässlich. Sie können in keinem Fall offiziell und regelmässig einen Untermieter aufnehmen, ohne die Hausverwaltung oder den Eigentümer Ihrer Wohnung informiert zu haben.

Die Anfrage um Zustimmung sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Beweise zu sichern, auch wenn das Gesetz kein notariell beglaubigtes Dokument verlangt. Bei Roomlala raten wir Ihnen immer, einen eingeschriebenen Brief an Ihren Vermieter zu senden. In diesem Schreiben müssen Sie Ihre Absicht, ein Zimmer unterzuvermieten, die Identität des zukünftigen Untermieters sowie die finanziellen Bedingungen dieser Untermiete klar angeben. Transparenz ist der Schlüssel zu einer gesunden Beziehung zu Ihrem Vermieter.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie sind Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf und möchten ein Zimmer an einen Studenten untervermieten. Sie müssen ein Schreiben an Ihre Verwaltung senden: 'Ich möchte ab dem 1. September ein 15m2 grosses Zimmer an Herrn X, Student, zu einer monatlichen Miete von 600 CHF, inklusive Nebenkosten, untervermieten. Anbei finden Sie den Entwurf des Untermietvertrags.' Indem Sie so handeln, halten Sie sich strikt an Artikel 262 des OR.

Der Grundsatz: kein Gewinn durch Untermiete

Einer der wichtigsten Aspekte der Untermiete in der Schweiz, und ein Punkt, auf den Roomlala grossen Wert legt, ist das strikte Verbot, auf Kosten des Untermieters finanziellen Gewinn zu erzielen. Die Untermiete wurde vom Schweizer Gesetzgeber als Möglichkeit gedacht, die Wohnkosten zu teilen, auszuhelfen oder bei einer vorübergehenden Abwesenheit die Wohnung nicht zu verlieren, aber keinesfalls als lukratives Geschäft.

Der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zur Fläche sein, die er nutzt, und zu den Vorteilen, die er geniesst (Zugang zu Küche, Wohnzimmer, Internet, Strom usw.). Wenn Sie eine leere Wohnung mieten und ein möbliertes Zimmer untervermieten, dürfen Sie einen kleinen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel hinzurechnen (normalerweise werden maximal 10 bis 20 % des Mietwerts des Zimmers toleriert), aber das muss vernünftig und begründbar bleiben.

Hier ein Anwendungsfall zum besseren Verständnis: Sie zahlen eine Gesamtmiete von 2000 CHF für eine 100m2 grosse Wohnung. Sie vermieten ein 20m2 grosses Zimmer unter, und der Untermieter hat Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (das sind etwa 30m2, die sich zwei Personen teilen). Eine faire und legale Miete würde sich um 600 bis 700 CHF bewegen (inklusive eines fairen Anteils an Nebenkosten wie Wasser, Heizung und WLAN). Wenn Sie versuchen, dasselbe Zimmer für 1200 CHF unterzuvermieten, handeln Sie illegal und Ihr Vermieter hat das Recht, einzugreifen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, unter denen der Vermieter die Untermiete verweigern kann

Die Weigerung, Untermietbedingungen mitzuteilen

Wie wir gesehen haben, hat der Mieter das Recht unterzuvermieten, aber der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Das Gesetz sieht drei sehr spezifische Fälle vor – und nur diese drei –, in denen der Eigentümer (oder die Verwaltung) die Zustimmung berechtigterweise verweigern kann. Der erste Verweigerungsgrund ist, wenn sich der Mieter weigert, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Das ist eine Frage des gesunden Menschenverstands: Der Vermieter muss wissen, wer in seinem Eigentum wohnt und zu welchen Bedingungen.

Wenn Sie Ihrem Vermieter einen Brief schicken, in dem Sie nur schreiben 'Ich werde ein Zimmer untervermieten', ohne den Namen der Person, die Höhe der Miete oder die geplante Dauer anzugeben, ist der Vermieter vollkommen im Recht, Ihnen eine negative Antwort zu geben. Er benötigt Zugang zum Untermietvertrag oder zumindest zu einem Dokument, das die gesamte Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Untermieter detailliert beschreibt.

Um diese Weigerung zu vermeiden, empfiehlt Roomlala Ihnen, ein vollständiges Dossier vorzubereiten. Bevor Sie Ihre Verwaltung kontaktieren, schliessen Sie einen Entwurf des Untermietvertrags mit Ihrem zukünftigen Mitbewohner ab. Stellen Sie Ihrem Vermieter eine Kopie dieses Entwurfs zur Verfügung. Zeigen Sie sich kooperativ. Wenn die Verwaltung Sie um Details zur Berechnung der Nebenkosten bittet, antworten Sie klar und detailliert.

Missbräuchliche Bedingungen und die Mietfrage

Der zweite rechtliche Verweigerungsgrund betrifft missbräuchliche Bedingungen der Untermiete. Wie bereits erwähnt, verbietet das Schweizer Gesetz die Bereicherung durch Untermiete. Wenn der Vermieter feststellt, dass die vom Untermieter geforderte Miete im Verhältnis zur Hauptmiete unverhältnismässig ist, ist er verpflichtet, die Untermiete zu verweigern, um den Untermieter vor Missbrauch zu schützen.

Oft entstehen genau hier Streitigkeiten. Die Verwaltungen achten sehr genau auf die im Internet veröffentlichten Anzeigen. Wenn sie entdecken, dass Sie ein Zimmer zu einem Preis vermieten, der fast Ihre eigene Miete deckt, werden sie sofort einschreiten. Die Ablehnung wird kategorisch und gesetzlich begründet sein. Schlimmer noch: Wenn Sie bereits ohne Zustimmung des Vermieters zu missbräuchlichen Bedingungen untervermietet haben, riskieren Sie die fristlose Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags.

Ein konkretes Beispiel für Missbrauch: Sie mieten ein 30m2 Studio für 1000 CHF im Monat. Sie entscheiden sich, wieder bei Ihren Eltern zu wohnen, um Geld zu sparen, und untervermieten das gesamte Studio für 1500 CHF im Monat unter dem Vorwand, dass Sie einen Fernseher und ein Sofa dort gelassen haben. Das ist ein offensichtlich missbräuchlicher Gewinn von 500 CHF pro Monat. Der Eigentümer wird diese Untermiete verweigern und Sie auffordern, diese Praxis zu beenden.

Wichtige Nachteile für den Eigentümer

Der dritte und letzte Verweigerungsgrund ist das Auftreten wesentlicher Nachteile für den Vermieter. Dieser Begriff ist etwas subjektiver und wird von Fall zu Fall beurteilt, zielt aber darauf ab, die Ruhe im Haus und die Integrität der Wohnung zu schützen. Ein wesentlicher Nachteil kann mit der Art der Untermiete oder dem Verhalten des Untermieters zusammenhängen.

Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung ausschliesslich zu Wohnzwecken mieten und ein Zimmer an jemanden untervermieten, der dort eine Massagepraxis einrichten will, die den ganzen Tag Publikum empfängt, stellt dies einen wesentlichen Nachteil dar (Zweckentfremdung, Lärmbelästigung für Nachbarn). Der Vermieter wird dies verweigern. Ebenso ist eine Überbelegung ein triftiger Grund. Wenn Sie in einem 20m2 Studio wohnen und einen Teil an ein Paar mit Kind untervermieten wollen, wird der Vermieter eine übermässige Abnutzung des Mietobjekts sowie Hygiene- oder Lärmprobleme anführen, um dies abzulehnen.

Bei Roomlala setzen wir stets auf gesunden Menschenverstand. Wählen Sie einen Untermieter, dessen Lebensstil zur Umgebung Ihres Hauses passt. Wenn Sie in einem sehr ruhigen Haus wohnen, in dem ältere Menschen leben, vermeiden Sie es, Ihr Zimmer an eine Gruppe von Musikern zu vermieten, die abends proben. Indem Sie solche Nachteile vermeiden, garantieren Sie die Zustimmung Ihres Vermieters.

Wohngemeinschaft und Schweizer Gesetzgebung: Wie organisiert man sich praktisch?

Jetzt, da Sie beruhigt sind, dass Ihre Rechte seit der berühmten eidgenössischen Abstimmung gewahrt bleiben, und Sie die Feinheiten von Artikel 262 OR beherrschen, ist es an der Zeit, zur Praxis überzugehen. Die Organisation einer Wohngemeinschaft unter Einhaltung der Schweizer Gesetzgebung erfordert etwas Methode, ist aber mit den richtigen Werkzeugen ein Kinderspiel. Der erste Schritt besteht darin, einen ordnungsgemässen Untermietvertrag aufzusetzen. Dieses Dokument ist unerlässlich, um beide Parteien zu schützen. Es muss die Identität des Hauptmieters und des Untermieters, die genaue Bezeichnung des vermieteten Zimmers (Fläche, bereitgestellte Möbel), die zugänglichen Gemeinschaftsräume, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie die Kündigungsbedingungen enthalten.

Bei Roomlala legen wir grossen Wert auf die Absicherung dieser Schritte. Wenn Sie unsere Plattform nutzen, um einen Untermieter zu finden, profitieren Sie von einem strukturierten Rahmen. Wir empfehlen Ihnen, anerkannte Untermietvertragsmuster in der Schweiz zu verwenden (die des Mieterinnen- und Mieterverbands, MV, sind exzellente Referenzen). Vergessen Sie nicht, ein gründliches Übergabeprotokoll des Zimmers bei Einzug und Auszug des Untermieters zu erstellen, am besten mit Fotos. Dies vermeidet viele Streitereien bezüglich möglicher Schäden oder der Rückgabe der Mietkaution.

Apropos Mietkaution (Kaution): Sie haben das Recht, eine solche von Ihrem Untermieter zu verlangen. Genau wie bei einem Hauptmietvertrag darf diese Kaution drei Monatsmieten nicht überschreiten und muss zwingend auf ein Sperrkonto auf den Namen des Untermieters eingezahlt werden. Es ist dem Hauptmieter streng untersagt, dieses Geld auf seinem persönlichen Konto zu behalten. Das ist ein häufiger Fehler, den wir beobachten, und es ist lebenswichtig, ihn zu korrigieren, um strikt im legalen Bereich zu bleiben.

Vergessen Sie schliesslich nicht die praktischen Aspekte des Zusammenlebens. Erstellen Sie eine Wohngemeinschafts-Charta. Wer putzt? Wie werden die gemeinsamen Einkäufe aufgeteilt? Welche Regeln gelten für die Einladung von Freunden? Wenn Sie diese Regeln von Anfang an festlegen und die Schweizer Gesetzgebung, die durch die Volksabstimmung 2024 gestärkt wurde, strikt einhalten, wird Ihre Untermieterfahrung ein voller Erfolg, sowohl auf menschlicher als auch auf finanzieller Ebene.