Thermische Sanierungsfälle und Energieausweis 2026: Ist die Unterkunft beim Gastgeber eine gesetzliche Ausnahme?

Seit einigen Jahren befindet sich der französische Immobilienmarkt in einer Phase tiefgreifender Veränderungen, die von dem staatlichen Bestreben geprägt ist, energieintensive Wohnungen zu beseitigen. Angesichts verschärfter Umweltauflagen sind viele Vermieter angesichts des näher rückenden Verbots der Vermietung von sogenannten „Wärmeschleudern“ (passoires thermiques) ab 2026 für bestimmte Wohnkategorien verunsichert. Bei Roomlala erhalten wir täglich Anfragen von besorgten Gastgebern: Dürfen sie noch ein Zimmer in ihrem Haus vermieten, wenn dieses schlecht isoliert ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber unter ganz bestimmten Voraussetzungen. Dieser Artikel soll die aktuelle Gesetzgebung entschlüsseln und Ihnen im Detail erklären, wie der Energieausweis (DPE) bei einer Unterkunft beim Gastgeber funktioniert. Sie werden feststellen, dass die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz von gewissen gesetzlichen Spielräumen profitiert. Dies bietet Gastgebern eine äußerst rentable Alternative und stellt gleichzeitig eine unverzichtbare, solidarische Lösung angesichts der im Land herrschenden Wohnungskrise dar.

1. Das Verbot der Vermietung von Wärmeschleudern 2026: Was gilt für die Unterkunft beim Gastgeber

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist es unerlässlich, sich wieder mit den Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes vertraut zu machen. Dieser wichtige Gesetzestext hat einen besonders strengen Zeitplan eingeführt, der darauf abzielt, die energieintensivsten Wohnungen vom Mietmarkt zu nehmen. Bei Roomlala möchten wir Sie beruhigen: Auch wenn diese Regeln streng sind, gelten sie mit wichtigen Nuancen, wenn es darum geht, einen Teil des eigenen Hauptwohnsitzes zu vermieten. Eigentümer werden nicht im Stich gelassen, müssen aber die Spielregeln zwingend beherrschen, um Rechtsstreitigkeiten mit ihren Mietern zu vermeiden.

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1.1. Der strenge Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Rechtslage klar: Wohnungen, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft sind, dürfen formell nicht mehr vermietet werden, sofern sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen. Diese drastische Maßnahme zielt darauf ab, Mieter vor Energiearmut zu schützen. Dies ist jedoch nur ein erster Schritt, da sich dieses Verbot ab dem 1. Januar 2028 unweigerlich auf die Klasse F ausweiten wird. Wenn Sie planen, ein Zimmer zu vermieten, und die Gesetzgebung 2026 berücksichtigen müssen, sollten Sie wissen, dass diese Verbote auch für die Unterkunft beim Gastgeber gelten, sobald der unterzeichnete Mietvertrag dieses Zimmer zum Hauptwohnsitz des Mieters macht. Dies betrifft typischerweise den Studentenmietvertrag über 9 Monate oder den klassischen, verlängerbaren möblierten Mietvertrag über ein Jahr. In diesen Fällen muss das vermietete Zimmer dieselben Kriterien der energetischen Angemessenheit erfüllen wie eine Wohnung oder ein ganzes Haus.

1.2. Eine Bündelung des DPE, die Vermieter beruhigt

Hier gibt es eine erste gute Nachricht für Sie, liebe Gastgeber. Wenn Sie ein Zimmer vermieten, das sich in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung befindet, müssen Sie absolut keinen exklusiven DPE für diesen einzelnen Raum erstellen lassen. Das Gesetz erlaubt die Bündelung des Energieausweises. Konkret ist der allgemeine DPE Ihres Hauptwohnsitzes maßgeblich und muss dem Mietvertrag beigefügt werden. Dies erspart Ihnen komplexe Behördengänge und unnötige zusätzliche Kosten. Die energetische Leistung des Zimmers wird daher anhand der Gesamtleistung Ihrer Wohnung bewertet, wobei die allgemeine Isolierung, das Zentralheizungssystem und die Belüftung des gesamten Gebäudes berücksichtigt werden.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Nehmen wir den Fall von Martine, einer Rentnerin, die in Lyon lebt. Sie besitzt eine große Wohnung, die im allgemeinen DPE als E eingestuft ist. Sie möchte ein nach Norden ausgerichtetes Zimmer vermieten, das, wenn es alleine bewertet würde, vielleicht an die Klasse F heranreichen könnte. Dank der Bündelung des Energieausweises kann Martine den allgemeinen DPE der Klasse E ihrer Wohnung verwenden. So konnte sie über Roomlala völlig legal einen Studentenmietvertrag über 9 Monate unterzeichnen, ohne das Verbot der Vermietung von Wärmeschleudern 2026 fürchten zu müssen, und gleichzeitig einem jungen Studenten eine erschwingliche Unterkunft bieten.

2. Ausnahmen und Spielräume für die Zimmervermietung 2026

Während für die langfristige Vermietung strenge Regeln gelten, bietet die Gesetzgebung Erleichterungen und sehr interessante Alternativen für Eigentümer von Wärmeschleudern. Bei Roomlala ermutigen wir unsere Gastgeber stets, alle rechtlichen Optionen zu prüfen, um weiterhin Zusatzeinkommen zu erzielen und dabei den gesetzlichen Rahmen einzuhalten. Das Jahr 2026 bringt zudem einige neue regulatorische Aspekte mit sich, die vielen Gastgebern aus der Klemme helfen könnten.

2.1. Kurzzeitvermietung: ein rechtlicher Ausweg

Die größte Lücke, oder vielmehr die wichtigste gesetzliche Ausnahme vom Vermietungsverbot für Wärmeschleudern, liegt in der Art des Mietvertrags. Das Verbot, als G (und bald F) eingestufte Wohnungen zu vermieten, zielt national nur auf Mietverträge für Hauptwohnsitze ab. Wenn Sie Ihr Zimmer daher für kurze Aufenthalte an Touristen, beruflich Reisende oder Saisonarbeiter vermieten (ohne dass dies deren Hauptwohnsitz wird), unterliegen Sie diesem Vermietungsverbot nicht. Diese Flexibilität ermöglicht es Eigentümern von schlecht eingestuften Wohnungen, die Vermietungstätigkeit aufrechtzuerhalten und Einnahmen zu erzielen, während sie die notwendigen Mittel für energetische Renovierungsarbeiten in ihrem eigenen Tempo ansammeln.

2.2. Die neue DPE-Berechnung 2026: ein Glücksfall für Elektroheizungen

Die andere große Neuerung, die Eigentümern wieder ein Lächeln ins Gesicht zaubert, ist die Anpassung der DPE-Berechnung für 2026. Die Regierung hat die Änderung des Umrechnungskoeffizienten für Strom beschlossen, der von 2,3 auf 1,9 sinken wird. Was bedeutet das konkret für Sie? Bisher wurden Wohnungen, die mit Strom beheizt werden, durch die Berechnungsmethode des DPE stark benachteiligt und trotz korrekter Isolierung oft in die Klassen F oder G eingestuft. Mit diesem neuen, günstigeren Koeffizienten werden sich bei sehr vielen Wohnungen die Noten automatisch um ein oder zwei Buchstaben verbessern, ohne dass der Eigentümer auch nur die geringste Renovierungsmaßnahme durchführen muss. Dies ist ein echter Rettungsanker für den Mietmarkt.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Julien besitzt ein Haus in der Bretagne, das ausschließlich mit modernen elektrischen Heizkörpern beheizt wird. Sein aktueller DPE stuft es als G ein, was ihm seit 2025 verbot, ein Zimmer ganzjährig an einen Studenten zu vermieten. Dank der neuen DPE-Berechnung, die 2026 in Kraft tritt, wird Juliens Haus automatisch in die Klasse E hochgestuft. Er kann nun einen aktualisierten DPE erstellen und sein Zimmer bei Roomlala wieder für einen langfristigen Studentenmietvertrag anbieten – völlig legal und ohne Tausende von Euro in die Isolierung investiert zu haben.

3. Rechtliche Risiken und Aufmerksamkeitspunkte für Gastgeber

Obwohl die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber unbestreitbare Vorteile bietet, ist es unsere Pflicht bei Roomlala, Sie vor bestimmten Fallstricken zu warnen. Das Gesetz schützt die Mieter, und jeder Versuch, die Regeln zu umgehen, kann sich gegen den Eigentümer wenden. Es ist entscheidend, die Grenze zwischen einem Zimmer beim Gastgeber und einer unabhängigen Wohnung gut zu verstehen, um die Vorteile dieses besonderen Status nicht zu verlieren.

3.1. Der Mietpreisstopp ist weiterhin in Kraft

Es ist grundlegend daran zu erinnern, dass eine wichtige finanzielle Einschränkung bestehen bleibt, selbst wenn Sie eine Lösung für die Vermietung Ihres Zimmers finden. Seit dem Sommer 2022 ist das Verbot, die Miete für Wohnungen der Klassen F und G zu erhöhen, in ganz Frankreich strikt in Kraft. Achtung: Diese Maßnahme gilt vollumfänglich für die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber, wenn diese Gegenstand eines langfristigen Mietvertrags (Hauptwohnsitz) ist. Sie können daher keine jährliche Indexierung der Miete anwenden und sie auch bei einem Mieterwechsel nicht erhöhen, solange keine Arbeiten durchgeführt wurden, um die Wohnung aus dem Status der Wärmeschleuder zu befreien.

3.2. Das Risiko einer Umqualifizierung in eine unabhängige Wohnung

Dies ist zweifellos der kritischste Punkt für Gastgeber. Damit Ihre Vermietung rechtlich als „Zimmer beim Gastgeber“ gilt, muss der Mieter zwingend bestimmte Wohnräume mit Ihnen teilen (in der Regel Küche, Sanitäranlagen oder Badezimmer). Wenn das Zimmer, das Sie vermieten, über einen völlig unabhängigen Eingang von außen verfügt und mit eigenen Sanitäranlagen sowie einer Küchenzeile ausgestattet ist, ohne dass ein Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen Ihres Hauses besteht, riskiert das Gericht, es als „unabhängige Wohnung“ (Studio oder Nebengebäude) umzuqualifizieren. In diesem Fall verlieren Sie alle Flexibilitäten, die mit dem Zimmer beim Gastgeber verbunden sind, und die Wohnung unterliegt den strengen Regeln klassischer Wohnungen, was einen eigenen individuellen DPE erfordert.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Sophie hat den Keller ihres als G eingestuften Hauses in ein kleines Studio mit eigener Eingangstür zum Garten, einer Kochnische und einer Dusche umgebaut. Sie dachte, sie könne es unter dem Status „Zimmer beim Gastgeber“ vermieten, um die Pflicht zum individuellen DPE zu umgehen. Leider hat ihr Mieter das Gericht angerufen. Der Richter stufte den Raum als unabhängige Wohnung ein. Sophie fand sich in der Illegalität wieder (Vermietung einer Wärmeschleuder G als Hauptwohnsitz) und wurde dazu verurteilt, die Miete auszusetzen und Arbeiten durchzuführen. Bei Roomlala raten wir Ihnen, eine echte gemeinsame Nutzung der Räume beizubehalten, um Ihren Status abzusichern.

4. Unsere Tipps von Roomlala für eine sorgenfreie Vermietung

Angesichts dieses gesetzlichen Dschungels ist das Team von Roomlala für Sie da, um Sie zu begleiten und Ihnen zu helfen, das Beste aus Ihrem verfügbaren Raum herauszuholen. Der erste Schritt besteht darin, Ihren aktuellen DPE gut zu bewerten und die neue Berechnung für 2026 zu antizipieren. Wenn Sie derzeit in Klasse G oder F eingestuft sind, geraten Sie nicht in Panik. Sie können Ihre Mietstrategie durchaus anpassen, indem Sie die Kurz- oder mittelfristige Vermietung bevorzugen (Tourismus, kurze Praktika von weniger als 8 Monaten), für die das Konzept des Hauptwohnsitzes nicht gilt. Unsere Plattform ermöglicht es Ihnen, die Dauer Ihrer Aufenthalte einfach anzupassen, um Fachleute oder Urlauber anzusprechen.

Des Weiteren empfehlen wir Ihnen dringend, staatliche Beihilfen in Anspruch zu nehmen, um mittelfristig energetische Renovierungsarbeiten in Betracht zu ziehen. Maßnahmen wie MaPrimeRénov' sind kumulierbar und können einen Großteil der Isolierung Ihres Dachbodens oder den Austausch Ihrer Fenster finanzieren. Sie werten nicht nur Ihr Immobilienvermögen auf, sondern bieten Ihren Mietern auch optimalen Komfort, was eine attraktive Miete rechtfertigt und Ihre Gäste bindet. Denken Sie daran, dass ein gut isoliertes Zimmer auch für Sie selbst täglich reduzierte Energierechnungen bedeutet.

Schließlich seien Sie in Ihren Anzeigen auf Roomlala transparent. Geben Sie die gemeinschaftlich genutzten Räume und den Lebensstil in Ihrem Haushalt klar an. Vertrauen ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Zusammenleben. Indem Sie den gesetzlichen Rahmen des DPE für das Zimmer beim Gastgeber strikt einhalten und die Falle der Umqualifizierung in eine unabhängige Wohnung vermeiden, werden Sie weiterhin dieses wunderbare menschliche und finanzielle Abenteuer genießen, das die Vermietung beim Gastgeber ist. Wir sind stolz darauf, Sie in unserer Gemeinschaft engagierter Gastgeber zu wissen, die jeden Tag eine konkrete und freundliche Antwort auf die Herausforderungen des Wohnens in Frankreich bieten.