Neue Untermietregeln in der Schweiz: Was Mieter 2026 wissen müssen

Sie fragen sich, ob Sie nach den jüngsten politischen Entwicklungen in der Schweiz Ihre Wohnung weiterhin untervermieten dürfen? Bei Roomlala erreichen uns täglich Fragen von Mietern und Gastgebern, die aufgrund von Gerüchten über eine Verschärfung der Gesetzgebung verunsichert sind. Seien Sie beruhigt: Die Untervermietung in der Schweiz 2026 bleibt eine völlig legale, geregelte und sichere Praxis. Ob Sie ein leeres Zimmer vermieten möchten, um Ihr Budget aufzubessern, oder einem Studenten auf der Durchreise ein möbliertes Zimmer anbieten möchten – das Teilen von Wohnraum hat auch in Zukunft einen festen Platz.

Angesichts der jüngsten Debatten über das Schweizer Mietrecht ist es verständlich, dass man den Überblick verliert. Das Mietrecht war Gegenstand lebhafter Diskussionen, was viele Mieter dazu veranlasste, sich zu fragen, ob sie noch jemanden regelkonform unterbringen können. Die gute Nachricht ist, dass der aktuelle Rechtsrahmen Ihr Recht auf Untervermietung weiterhin schützt, vorausgesetzt, Sie halten sich an einige Regeln des gesunden Menschenverstands und der Transparenz.

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In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die Feinheiten des Mietrechts bei der Untervermietung im Jahr 2026. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Zustimmung Ihres Vermieters einholen, wie Sie eine faire Miete festlegen, ohne gegen Vorschriften zu verstossen, und welche Pflichten Sie haben. Bereiten Sie sich darauf vor, Ihr Zimmer ganz entspannt und vollkommen legal zu vermieten!

Der Rechtsrahmen für die Untervermietung in der Schweiz 2026: Was sich (wirklich) geändert hat

Die Ablehnung der zweijährigen Befristung (Abstimmung vom November 2024)

Um die Situation im Jahr 2026 zu verstehen, müssen wir einen kurzen Blick zurückwerfen. Ende 2024 erschütterte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts die Mietwelt. Dieses Projekt zielte darauf ab, die Untervermietung drastisch einzuschränken, insbesondere durch die Einführung einer willkürlichen Befristung von zwei Jahren. Bei Roomlala haben wir diese Debatten sehr genau verfolgt, da sie die Sharing Economy und die Flexibilität bei Wohnraum direkt bedrohten.

Glücklicherweise hat das Schweizer Volk entschieden. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 wurde diese restriktive Änderung mit 51,58 % Nein-Stimmen abgelehnt. Mieterverbände, insbesondere der Mieterinnen- und Mieterverband (MV), spielten eine entscheidende Rolle dabei, die Öffentlichkeit über die Gefahren dieses Gesetzes zu informieren. Diese historische Abstimmung hat dazu beigetragen, ein gerechtes Gleichgewicht zwischen den Rechten von Vermietern und Mietern zu wahren.

Heute, im Jahr 2026, bleibt die langfristige Untervermietung also vollumfänglich legal. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Befristung durch das Bundesrecht. Wenn Sie für drei Jahre ins Ausland gehen, um zu arbeiten, oder einen Studenten für die gesamte Dauer seines Bachelorstudiums beherbergen möchten, haben Sie das volle Recht dazu – vorausgesetzt, Sie beabsichtigen, die Wohnung wieder selbst zu beziehen, oder die Teiluntervermietung (eines Zimmers) entspricht der Dauer Ihres eigenen Mietvertrags.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Immer noch Ihr bester Verbündeter

Da die Revision abgelehnt wurde, bleibt der bekannte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die absolute Norm für das Mietrecht bei Untervermietung. Dieser Artikel legt sehr klar fest, dass der Mieter das Recht hat, die Wohnung oder einen Teil davon unterzuvermieten. Es ist ein grundlegendes Recht, das Ihnen nicht durch eine einfache Klausel in Ihrem Mietvertrag entzogen werden kann.

Dieses Recht ist jedoch nicht bedingungslos. Artikel 262 präzisiert, dass die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters (Eigentümer oder Verwaltung) bedarf. Dieser Punkt ist entscheidend: Sie können nicht heimlich untervermieten. Bei Roomlala fördern wir stets die volle Transparenz. Eine vertrauensvolle Beziehung zu Ihrem Vermieter ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen und sorgenfreien Untervermietung.

Es ist wichtig zu beachten, dass viele Standardmietverträge auch heute noch eine Klausel enthalten, die die Untervermietung grundsätzlich untersagt. Rechtlich gesehen ist eine solche generelle Verbot-Klausel in der Schweiz als nichtig zu betrachten. Ihr Vermieter kann Ihnen die Untervermietung nicht absolut verbieten. Er muss jede Anfrage im Einzelfall nach sehr strengen gesetzlichen Kriterien prüfen.

Wie vermietet man sein Zimmer legal und erhält die Zustimmung des Vermieters?

Die goldene Regel: Die vorherige schriftliche Zustimmung

Um sein Zimmer legal zu vermieten, ist der erste unverzichtbare Schritt, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen, noch bevor Ihr Untermieter einzieht. Eine Untervermietung ohne diese Erlaubnis setzt Sie erheblichen Risiken aus. Ein Vermieter, der eine nicht gemeldete Untervermietung entdeckt, ist berechtigt, die sofortige Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags wegen Vertrauensbruchs zu fordern, was Sie ohne Wohnung zurücklassen würde.

Bei Roomlala raten wir Ihnen dringend, Ihre Anfrage stets schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Ihr Gesuch sollte transparent sein und alle notwendigen Informationen enthalten, damit der Vermieter eine Entscheidung treffen kann. Folgendes müssen Sie ihm zwingend mitteilen:

• Die vollständige Identität des Untermieters (Name, Vorname, Kopie eines Ausweises).
• Die finanziellen Bedingungen (die Höhe der Untermiete und die Nebenkosten).
• Die geplante Dauer der Untervermietung (Start- und Enddatum oder Hinweis auf eine unbefristete Dauer).
• Die vorgesehene Nutzung der Räumlichkeiten (ausschliesslich zu Wohnzwecken).

Sobald die Anfrage versendet wurde, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters. Begnügen Sie sich niemals mit einer mündlichen Zusage am Telefon, da Sie im Streitfall keine Beweise vorlegen könnten. Eine schriftliche Zustimmung ist Ihre beste Versicherung, um ruhig schlafen zu können.

Die drei legitimen Gründe für eine Ablehnung durch den Vermieter

Wie bereits erwähnt, kann Ihr Vermieter Ihre Anfrage zur Untervermietung nicht aus reiner Willkür ablehnen. Das Schweizer Mietrecht ist in diesem Punkt sehr eindeutig: Die Ablehnung ist nur aus drei strengen und abschliessenden Gründen gültig. Wenn Ihre Situation unter keinen dieser drei Punkte fällt, ist der Vermieter verpflichtet zuzustimmen.

Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untervermietung offenzulegen. Wenn Sie den Namen Ihres Untermieters oder die Höhe der Miete, die Sie verlangen, verheimlichen, ist der Vermieter berechtigt, Nein zu sagen. Transparenz ist also Ihr bester Verbündeter.

Der zweite Grund betrifft missbräuchliche Bedingungen. Der Vermieter wird sicherstellen, dass Sie auf seine Kosten keinen Gewinn erzielen (wir kommen in der nächsten Sektion noch im Detail darauf zurück). Wenn Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF mieten und ein Zimmer für 1200 CHF untervermieten, wird der Vermieter dies aufgrund missbräuchlicher Überteuerung kategorisch ablehnen.

Der dritte Grund ist ein wesentlicher Nachteil für den Vermieter. Dieses Kriterium wird im Einzelfall geprüft. Wenn Sie beispielsweise ein 20 m2 grosses Studio an eine vierköpfige Familie untervermieten, wird der Vermieter die Überbelegung der Räumlichkeiten anführen. Ebenso ist die Ablehnung gerechtfertigt, wenn der Untermieter ein notorisch problematisches Verhalten zeigt oder ein Wohnzimmer als lärmintensives Atelier nutzt.

Finanzielle Fallstricke vermeiden: Die „Null-Gewinn“-Regel

Wie berechnet man eine faire Miete für Ihren Untermieter?

Einer der Pfeiler der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist das strikte Verbot, finanzielle Gewinne zu erzielen. Der Gesetzgeber ist der Auffassung, dass sich der Hauptmieter nicht an einem Eigentum bereichern darf, das ihm nicht gehört. Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, sollte daher nur seine tatsächlichen Kosten decken, ohne Gewinnspanne.

Um eine faire Miete zu berechnen, sollten Sie die Hauptmiete inklusive Nebenkosten als Basis nehmen und diese proportional aufteilen. Die gängigste und von Verwaltungen am meisten akzeptierte Methode ist die Berechnung nach Quadratmetern. Sie müssen dabei die Fläche des Zimmers berücksichtigen, das exklusiv genutzt wird, sowie einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Wohnzimmer).

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie mieten eine 100 m2 grosse Wohnung für eine Gesamtmiete von 2000 CHF pro Monat. Sie entscheiden sich dazu, ein 20 m2 grosses Zimmer unterzuvermieten, und der Untermieter hat Zugang zu 40 m2 Gemeinschaftsfläche, die er mit Ihnen teilt (was 20 m2 Äquivalent für ihn entspricht). Die gesamte Fläche, die ihm zugerechnet wird, beträgt also 40 m2. Die faire Miete wäre (2000 / 100) x 40 = 800 CHF pro Monat. Sie können noch die Hälfte der Strom- und Internetkosten hinzufügen.

Die Ausnahme des Möblierten: der Aufschlag für Amortisation

Es gibt eine gesetzliche Ausnahme von der strengen Regel der proportionalen Miete. Wenn Sie auf Roomlala ein möbliertes Zimmer anbieten, sind Sie berechtigt, einen leichten Aufschlag auf die Grundmiete anzuwenden. Dieser Aufschlag gilt nicht als Gewinn, sondern als finanzieller Ausgleich für die Abnutzung Ihrer eigenen Möbel (Bett, Schrank, Schreibtisch, Fernseher etc.).

In der Schweiz sind sich die Rechtsprechung und Verbände wie der MV einig, dass ein Aufschlag für die Amortisation der Möbel akzeptabel ist, sofern er zwischen 15 % und maximal 20 % der Nettomiete des Zimmers liegt. Ein Überschreiten dieses Prozentsatzes könnte dazu führen, dass Ihr Vertrag als missbräuchlich eingestuft wird, was eine Ablehnung durch den Vermieter rechtfertigen würde.

Wenn beispielsweise die proportionale Miete des leeren Zimmers auf 500 CHF berechnet wird, können Sie von Ihrem Untermieter legal eine möblierte Miete zwischen 575 CHF und 600 CHF verlangen. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen, die Kaufbelege Ihrer Möbel aufzubewahren. Im Falle einer Kontrolle durch die Verwaltung können Sie diesen Aufschlag so leicht rechtfertigen und Ihre guten Absichten nachweisen.

Pflichten und gute Praktiken für ein harmonisches Zusammenleben

Der Hauptmieter bleibt der alleinige Garant

Es ist grundlegend zu verstehen, dass die Untervermietung keine direkte rechtliche Verbindung zwischen Ihrem Untermieter und Ihrem Vermieter schafft. Als Hauptmieter bleiben Sie gegenüber dem Vermieter der einzige rechtliche und finanzielle Ansprechpartner. Dies nennt man die solidarische und exklusive Haftung.

Konkret bedeutet das: Wenn Ihr Untermieter Ihnen am Ende des Monats die Miete nicht zahlt, sind Sie dennoch verpflichtet, die vollständige Hauptmiete an Ihre Verwaltung zu zahlen. Der Vermieter wird sich nicht an den Untermieter halten, sondern an Sie. Ebenso gilt: Wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Flecken auf dem Parkett, zerbrochene Scheibe), wird Ihre Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses belastet.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen, von Ihrem Untermieter eine in der Schweiz gültige Privathaftpflichtversicherung zu verlangen sowie eine Kaution in Höhe von ein oder zwei Monatsmieten. Erstellen Sie immer einen schriftlichen und detaillierten Untermietvertrag und führen Sie ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug durch. Auf Roomlala erleichtert unsere Plattform diese Schritte, um Ihnen einen sicheren Rahmen zu bieten.

Fokus auf den Kanton Waadt: Die neuen RULV vom Juli 2026

Obwohl das Bundesrecht den groben Rahmen vorgibt, ist es wichtig, auf die kantonalen Besonderheiten zu achten. Zum Beispiel sind im Kanton Waadt am 1. Juli 2026 neue waadtländische Mietregeln und -bräuche (RULV) in Kraft getreten. Diese neuen Richtlinien dienen dazu, die Praxis der Untervermietung auf lokaler Ebene noch weiter zu klären und zu regeln.

Die RULV von 2026 legen grossen Wert auf die Pflicht, den Austausch zu formalisieren. Sie erinnern daran, dass die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein zwingender Schritt ist und dass die Verwaltungen über eine geregelte Antwortfrist (in der Regel 30 Tage) verfügen, um das Gesuch zu validieren oder abzulehnen, sofern die vom Mieter eingereichten Unterlagen vollständig sind.

Diese kantonalen Regeln spezifizieren zudem die Berechnungsmodalitäten für die Nachbelastung von Heiz- und Warmwasserkosten, um häufige Streitigkeiten am Jahresende zu vermeiden. Wenn Sie im Kanton Waadt oder in einem anderen Kanton mit spezifischen paritätischen Regeln (wie Genf) wohnen, nehmen Sie sich die Zeit, die offiziellen lokalen Dokumente zu prüfen oder sich an die kantonale Sektion des MV zu wenden, um sicherzustellen, dass Sie alle Vorschriften einhalten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untervermietung in der Schweiz im Jahr 2026 weiterhin eine grossartige Gelegenheit bietet, freien Raum rentabel zu nutzen oder eine flexible Unterkunft zu finden, sofern man auf Transparenz setzt. Wenn Sie das Mietrecht einhalten, die schriftliche Zustimmung Ihres Eigentümers einholen und eine faire Miete anwenden, schützen Sie sich vor rechtlichen Unannehmlichkeiten. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie täglich dabei zu unterstützen, das Zusammenleben zu einer menschlichen, sicheren und 100 % legalen Erfahrung zu machen!