Mietrecht in der Schweiz 2026: Ihre Rechte bei langfristiger Untervermietung bleiben gewahrt

Sie haben vielleicht kürzlich von alarmierenden Gerüchten über eine Verschärfung der Regeln für die Untervermietung in der Schweiz gehört. Viele Mieter und Vermieter stellen sich berechtigte Fragen: Ist es 2026 noch möglich, ein Zimmer langfristig unterzuvermieten? Muss man mit neuen, komplexen gesetzlichen Einschränkungen rechnen? Bei Roomlala ist es uns ein Anliegen, Sie mit zuverlässigen und beruhigenden Informationen zu unterstützen. Die gute Nachricht ist, dass die vermeintliche gesetzliche Revolution nicht stattgefunden hat. Wir werden die aktuelle Situation gemeinsam analysieren, damit Sie Ihre Pläne für eine Unterkunft beim Gastgeber ganz entspannt verfolgen können.

Die Ablehnung der Revision von 2024: Ein Sieg für die Untervermietung in der Schweiz

Um die Rechtslage im Jahr 2026 zu verstehen, muss man einen kleinen Rückblick wagen. Im Jahr 2024 sorgte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts (OR) für viel Gesprächsstoff. Dieser Text zielte darauf ab, die Untervermietung drastisch einzuschränken, insbesondere durch die Einführung einer strikten Höchstdauer von zwei Jahren und der Pflicht, eine zwingende schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. Diese Maßnahmen hätten das Leben von Studenten, Expats und Mietern, die ihren Wohnraum langfristig teilen möchten, erheblich erschwert.

Das Schweizer Volk hat jedoch eine klare Entscheidung getroffen. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnten die Bürger diese Änderung des Mietrechts mit 51,58 % Nein-Stimmen endgültig ab. Dieses Ergebnis, das vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) ausdrücklich begrüsst wurde, setzte den Versuchen, die Rechte der Mieter einzuschränken, ein klares Ende. Die Flexibilität des Schweizer Immobilienmarktes, die in einem Umfeld der Wohnungsnot unerlässlich ist, wurde somit bewahrt.

Heute, im Jahr 2026, ist daher keine dieser neuen Einschränkungen in Kraft. Die langfristige Untervermietung bleibt vollumfänglich legal und zugänglich, ohne willkürliche Zeitbegrenzung. Für die Roomlala-Community bedeutet dies, dass Sie weiterhin ein freies Zimmer anbieten oder für mehrere Jahre eine Unterkunft beim Gastgeber suchen können, wenn Sie dies wünschen, ohne befürchten zu müssen, aufgrund der Dauer Ihrer Vereinbarung gegen das Gesetz zu verstossen.

Wir möchten Sie beruhigen: Diese Rechtssicherheit ist eine hervorragende Nachricht. Sie erhält ein gesundes Gleichgewicht zwischen dem Recht der Mieter, ihren Wohnraum zu optimieren, und dem Recht der Vermieter, ihr Eigentum im Blick zu behalten. Dennoch bedeutet das Ausbleiben einer Verschärfung nicht das Fehlen von Regeln. Es ist entscheidend, den bestehenden gesetzlichen Rahmen einzuhalten, damit Ihre Erfahrung als Untervermieter ein voller Erfolg wird.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Die goldenen Regeln gelten auch 2026 weiterhin

Da die Revision abgelehnt wurde, ist es der historische und bewährte Artikel 262 des Schweizer Obligationenrechts, der die Untervermietung auch 2026 weiterhin regelt. Dieser Gesetzestext ist klar, ausgewogen und schützt alle Beteiligten. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, sich mit dessen Feinheiten vertraut zu machen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Hier sind die beiden Grundpfeiler dieses Artikels, die Sie unbedingt einhalten müssen.

Die Zustimmung des Vermieters: Ein unumgänglicher Schritt

Die Regel Nummer eins, die sich kein bisschen geändert hat, ist die Pflicht, die vorherige Zustimmung Ihres Vermieters (oder Ihrer Immobilienverwaltung, in der Westschweiz oft als «Régie» bezeichnet) einzuholen, bevor Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung ist der Eckpfeiler einer legalen und sorgenfreien Untervermietung. Wenn Sie diesen Schritt ignorieren, riskieren Sie die vorzeitige Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags.

Obwohl das Gesetz von 2026 nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgt (entgegen dem, was die gescheiterte Revision vorsah), empfehlen wir Ihnen, auf einem schriftlichen Nachweis zu bestehen. Eine einfache Bestätigungs-E-Mail oder ein von Ihrer Verwaltung unterschriebenes Schreiben schützt Sie bei einem Eigentümerwechsel oder bei zukünftigen Streitigkeiten. Transparenz ist immer die beste Strategie.

Wenn Sie versäumen, diese Erlaubnis einzuholen, können die Folgen schwerwiegend sein. Die Schweizer Rechtsprechung ist streng: Eine nicht autorisierte Untervermietung, insbesondere wenn sie mit Gewinn verbunden ist, rechtfertigt die Kündigung des Hauptmietvertrags. Es ist daher zwingend erforderlich, die Schritte einzuleiten, sobald Sie den idealen Untermieter auf unserer Plattform gefunden haben.

Konkretes Beispiel: Nehmen wir den Fall von Marc, Mieter einer grossen Wohnung in Genf. Da seine Kinder das Elternhaus verlassen haben, beschliesst er, zwei Zimmer auf Roomlala an internationale Studenten unterzuvermieten. Noch vor der Bestätigung der Buchungen sendet Marc ein vollständiges Dossier an seine Verwaltung, in dem er die Bedingungen der Untervermietung detailliert darlegt. Die Verwaltung erteilt ihm innerhalb weniger Tage ihre schriftliche Zustimmung, sodass Marc ganz legal und ohne Stress ein Zusatzeinkommen generieren kann.

Das strikte Verbot von missbräuchlichem Gewinn

Der zweite Pfeiler von Artikel 262 OR ist das formelle Verbot, auf Kosten Ihres Untermieters einen übermässigen Gewinn zu erzielen. Untervermietung ist kein Geschäftsmodell zur Bereicherung, sondern eine Lösung zur Kostenteilung. Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zu dem sein, was Sie selbst an den Haupteigentümer zahlen.

Wie berechnet man eine legale Untermiete? Sie müssen Ihre Hauptmiete entsprechend der Fläche oder der Anzahl der untervermieteten Zimmer aufteilen. Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten (was der Standard bei Roomlala ist), toleriert das Schweizer Recht einen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel, die Nutzung von WLAN und die Nebenkosten (Wasser, Strom). Dieser Aufschlag liegt je nach Qualität der Einrichtung in der Regel zwischen 10 % und 20 % der anteiligen Miete.

Wenn Sie eine missbräuchliche Miete festlegen, kann der Vermieter nicht nur die Untervermietung verweigern, sondern auch die Rückerstattung der erzielten Gewinne fordern. Ausserdem hat der Untermieter das Recht, diese Miete bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (zum Beispiel mit Unterstützung des Mieterinnen- und Mieterverbandes), falls er sich benachteiligt fühlt.

Konkretes Beispiel: Sophie mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie beschliesst, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das etwa ein Viertel der Gesamtfläche ausmacht. Die Grundmiete für das Zimmer läge bei 500 CHF. Durch einen Aufschlag von 15 % für die Möbel, den Internetzugang und den Strom bietet Sophie ihr Zimmer auf Roomlala für 575 CHF pro Monat an. Diese Berechnung ist korrekt, transparent und entspricht vollkommen dem Schweizer Recht von 2026.

Die gesetzlichen Gründe für eine Verweigerung durch den Vermieter: Was Sie wissen müssen

Es ist wichtig zu betonen, dass Ihr Vermieter nicht willkürlich gegen Ihr Untermietprojekt vorgehen kann, sofern Sie die Regeln einhalten. Das Schweizer Gesetz schützt den Mieter, indem es die Gründe für eine Verweigerung durch den Vermieter streng auf drei konkrete Situationen begrenzt. Bei Roomlala helfen wir Ihnen, diese Eventualitäten vorauszusehen, um den Erfolg Ihres Vorhabens zu garantieren.

Der erste Grund für eine Verweigerung ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Wenn Sie die Identität Ihres Untermieters, die vorgesehene Dauer oder vor allem die Höhe der Untermiete verheimlichen, hat der Vermieter das Recht, Nein zu sagen. Deshalb ist die Erstellung eines transparenten Dossiers absolut lebensnotwendig.

Der zweite Grund ist, wie wir bereits gesehen haben, ein missbräuchlicher Gewinn. Wenn der Vermieter feststellt, dass Sie versuchen, mit der Untervermietung auf unangemessene Weise Geld zu verdienen, wird er das Verfahren blockieren. Er hat das Recht, Ihre Berechnungen zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Transaktion fair ist.

Der dritte Grund betrifft schwerwiegende Nachteile für den Vermieter. Dies umfasst sehr spezifische Situationen, zum Beispiel wenn die Untervermietung zu einer offensichtlichen Überbelegung der Wohnung führt (zu viele Personen für die Grösse des Wohnraums) oder wenn der Untermieter plant, in einem reinen Wohngebäude eine lärmintensive oder gewerbliche Tätigkeit auszuüben.

Konkretes Beispiel: Thomas, Mieter in Freiburg, möchte ein Zimmer an einen Musikstudenten untervermieten, der täglich mehrere Stunden auf einem akustischen Schlagzeug üben muss. Der Vermieter verweigert die Untervermietung unter Berufung auf schwerwiegende Nachteile (Lärmbelästigung für die Nachbarschaft). Diese Verweigerung ist rechtmässig. Hätte Thomas hingegen einen Untermieter mit einem klassischen Profil über Roomlala gewählt, hätte der Vermieter keinen triftigen Grund gehabt, sich dagegen zu wehren.

Wie gelingt die langfristige Untervermietung mit Roomlala in der Schweiz?

Jetzt, wo Sie beruhigt sind, dass Ihre Rechte 2026 bestehen bleiben, ist es an der Zeit, aktiv zu werden. Jemanden bei sich aufzunehmen oder eine Unterkunft beim Gastgeber zu finden, ist ein wunderbares menschliches Abenteuer, vorausgesetzt, man ist gut organisiert. Wir haben für Sie die besten Praktiken zusammengestellt, damit Ihre Erfahrung auf Roomlala reibungslos, sicher und zu 100 % legal verläuft.

Ein wasserdichtes Dossier für Ihre Verwaltung vorbereiten

Proaktivität ist Ihr bester Verbündeter. Warten Sie nicht darauf, dass Ihre Verwaltung zufällig herausfindet, dass jemand anderes bei Ihnen wohnt. Sobald Sie eine grundsätzliche Einigung mit einem Mitglied der Roomlala-Community erzielt haben, stellen Sie ein Dossier für die Anfrage zur Untermieterlaubnis zusammen. Diese Professionalität wird Ihren Vermieter sofort beruhigen.

Ihr Dossier muss zwingend folgende Elemente enthalten:

• Die vollständigen Kontaktdaten Ihres zukünftigen Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum).
• Eine Kopie seines Identitätsausweises und, falls er Ausländer ist, seines Aufenthaltstitels (Ausweis B, C oder L).
• Die vorgesehene Dauer der Untervermietung (Start- und Enddatum oder Hinweis auf eine unbefristete Dauer).
• Die genaue Höhe der Untermiete und die Details der inkludierten Nebenkosten.

Indem Sie all diese Informationen von Anfang an bereitstellen, verhindern Sie Rückfragen, die den Prozess verlangsamen könnten. Denken Sie daran, dass die Verwaltung eine angemessene Antwortfrist hat (in der Regel zwei bis vier Wochen), daher ist Vorausplanung notwendig.

Konkretes Beispiel: Julien, Mieter im Kanton Waadt, hat über Roomlala einen Praktikanten für einen Zeitraum von 6 Monaten gefunden. Er sendet umgehend eine E-Mail an seine Verwaltung mit dem Entwurf des Untermietvertrags, der dank der Informationen der Plattform erstellt wurde. Angesichts eines so vollständigen und transparenten Dossiers erteilt ihm die Verwaltung in weniger als einer Woche per Post ihr Einverständnis.

Einen klaren Untermietvertrag aufsetzen und die Kaution verwalten

Sobald die Zustimmung des Vermieters vorliegt, ist es unerlässlich, Ihre Beziehung zu Ihrem Untermieter durch einen schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Obwohl ein mündlicher Vertrag in der Schweiz gültig ist, führt er im Streitfall zu endlosen Konflikten. Der Untermietvertrag muss die wesentlichen Bedingungen Ihres eigenen Mietvertrags übernehmen (Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Regeln für die Waschküche usw.).

Ein entscheidender Punkt in der Schweiz betrifft die Mietkaution (das Depot). Das Schweizer Recht ist diesbezüglich sehr streng: Sie können das Geld für die Kaution nicht einfach auf Ihr persönliches Bankkonto einzahlen. Das Geld muss auf einem Sperrkonto im Namen des Untermieters (Mietkautionskonto) hinterlegt oder durch eine Kautionsgesellschaft (wie SwissCaution oder Firstcaution) abgesichert werden.

Die Höhe dieser Kaution darf drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten. Wenn am Ende der Untervermietung beim Übergabeprotokoll (ein weiterer unerlässlicher Schritt!) keine Schäden festgestellt werden, müssen Sie ein Formular unterschreiben, um dieses Geld zugunsten des Untermieters freizugeben.

Konkretes Beispiel: Elena, die in Neuenburg ein Zimmer untervermietet, verlangt eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete. Sie begleitet ihren Untermieter zur Bank, um ein Mietkautionskonto auf seinen Namen zu eröffnen. So ist Elena im Schadensfall geschützt, und der Untermieter kann beruhigt sein, weil er weiss, dass sein Geld gemäss Schweizer Recht sicher auf einem gesperrten Konto liegt.

Fazit: Gelassenheit im Mittelpunkt Ihres Wohnprojekts

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Revision von 2026 nur das Festhalten der Schweizer an einer gewissen Freiheit im Bereich des Wohnens bestätigt hat. Die langfristige Untervermietung hat noch eine glänzende Zukunft vor sich, und die Rechte der Mieter bleiben dank der Ablehnung bei der Abstimmung von 2024 fest bestehen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Ihnen eine sichere Plattform zu bieten, um diese Vernetzung zu erleichtern. Indem Sie die Pflicht zur Zustimmung respektieren, eine faire Miete anwenden und Transparenz zeigen, haben Sie alle Trümpfe in der Hand, um eine aussergewöhnliche Erfahrung des gemeinsamen Wohnens zu erleben. Zögern Sie nicht länger, veröffentlichen Sie Ihre Anzeige oder suchen Sie noch heute Ihr zukünftiges Zimmer, ganz legal und völlig entspannt!