Untermiete in der Schweiz 2026: Die wahren Regeln für die Vermietung Ihres Zimmers

Bei Roomlala wissen wir, wie stressig das Thema Wohnen sein kann, besonders angesichts der regelmäßigen gesetzlichen Änderungen. Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Zimmer bei Ihnen anzubieten oder Ihre Wohnung während Ihrer Abwesenheit unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von der jüngsten Verschärfung des Schweizer Mietrechts gehört. Viele Mieter befürchten heutzutage, ihre Wohnung zu verlieren, wenn sie diesen Schritt wagen. Seien Sie unbesorgt: Die Realität der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist deutlich mieterfreundlicher, als es die Gerüchte vermuten lassen.

Tatsächlich kursieren seit den intensiven politischen Debatten der letzten Jahre viele widersprüchliche Informationen. Der bekannte Gesetzesentwurf, der Ihre Rechte drastisch einschränken sollte, sorgte für viel Aufsehen und schuf ein Klima der Unsicherheit für Hauptmieter. Unsere Mission heute ist es, diese Zweifel mit klaren, geprüften und aktualisierten Informationen für das Jahr 2026 auszuräumen.

Das könnte dich auch interessieren: Studienbeginn 2026 in der Schweiz: Der Boom des generationsübergreifenden Wohnens angesichts der Wohnungsnot, Semesterstart in Halifax 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als wichtige Alternative angesichts des Wohnungsmangels und Verbot der Vermietung von energetisch sanierungsbedürftigen Wohnungen ab 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als rechtssichere Lösung

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die jüngsten Entwicklungen im Schweizer Obligationenrecht (OR). Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie rechtssicher ein Zimmer untervermieten, welche Pflichten Sie gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung haben und wie Sie Ihr Vorgehen absichern können. Ob Sie einen Studenten für einige Monate aufnehmen oder Ihre Wohnung während einer Reise ins Ausland untervermieten möchten – Sie werden bestens informiert sein, um dies ganz entspannt zu tun.

Das Schweizer Mietrecht im Überblick: Was sich 2026 geändert hat (oder eben nicht)

Um den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz 2026 richtig zu verstehen, ist ein Blick auf ein wichtiges politisches Ereignis jüngster Zeit unerlässlich. Vielleicht haben Sie in der Presse gelesen, dass eine Revisionsvorlage des Obligationenrechts vorsah, eine obligatorische schriftliche Zustimmung des Vermieters zu verlangen und die Untervermietung strikt auf eine maximale Dauer von zwei Jahren zu begrenzen. Bei Roomlala erreichten uns unzählige Nachrichten von besorgten Mietern angesichts dieser angedrohten Verschärfung.

Die gute Nachricht ist: Dieser restriktive Gesetzesentwurf ist nie in Kraft getreten! Bei der Volksabstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Schweizer Stimmvolk diese Revision mit 51,58 % Nein-Stimmen ab. Im Jahr 2026 hat das Gesetz diese befürchtete Verschärfung also nicht erfahren. Das Recht auf Untervermietung bleibt ein grundlegendes Recht des Mieters, das durch die Bundesgesetzgebung geschützt ist, und Verwaltungen können nicht ohne triftigen Grund willkürliche Zeitbeschränkungen von zwei Jahren auferlegen.

Heute ist weiterhin Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) maßgeblich. Dieser Artikel besagt klar, dass der Mieter die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten darf. Die Spielregeln bleiben also ausgewogen: Sie bewahren Ihre Freiheit, unterzuvermieten, um Ihre Miete zu entlasten oder Ihre Wohnung während einer Abwesenheit zu halten, während Sie gleichzeitig eine Transparenzpflicht gegenüber dem Eigentümer erfüllen.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung in Lausanne. Sie wird für 3 Jahre beruflich nach Berlin entsandt. Nach dem abgelehnten Gesetz hätte sie ihren Mietvertrag nach zwei Jahren aufgeben müssen. Im Jahr 2026 kann Sophie dank der Ablehnung der Revision ihre Wohnung problemlos für die gesamte Dauer ihrer 3-jährigen Entsendung an ein Expat-Paar untervermieten, da sie die feste Absicht hat, nach ihrer Rückkehr in die Schweiz wieder dort zu wohnen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, um rechtssicher ein Zimmer unterzuvermieten

1. Vorherige Zustimmung des Vermieters einholen

Die erste goldene Regel und wahrscheinlich die wichtigste ist die Pflicht, vor der Ankunft des Untermieters die Zustimmung Ihres Eigentümers oder Ihrer Immobilienverwaltung einzuholen. Achtung: Dies ist keine bloße Information, sondern ein echtes Gesuch um Bewilligung. Wenn Sie heimlich untervermieten, riskieren Sie eine fristlose Kündigung Ihres Mietvertrags aus wichtigem Grund – ein Risiko, von dem wir Ihnen dringend abraten.

Obwohl das Schweizer Gesetz (Art. 262 OR) nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgt, betrachten wir bei Roomlala die schriftliche Zustimmung des Vermieters als absoluten Schutz. Gegenüber einer Verwaltung, die ihre Meinung ändern könnte, oder einem Eigentümer, der ein schlechtes Gedächtnis hat, ist ein schriftliches Dokument (unterzeichneter Brief oder bestätigte E-Mail) Ihr einziger greifbarer Beweis im Streitfall.

Um diese Zustimmung zu erhalten, müssen Sie absolute Transparenz zeigen. Der Eigentümer hat das Recht, die Identität des Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum), die Bedingungen der Untervermietung (Höhe des Untermietzinses) und die geplante Dauer zu erfahren. Wenn Sie sich weigern, diese Informationen mitzuteilen, hat der Vermieter das gesetzliche Recht, die Untervermietung abzulehnen.

Praxisbeispiel: Marc möchte sein Gästezimmer auf Roomlala anbieten, um Studierende der EPFL aufzunehmen. Bevor er sein Inserat veröffentlicht, sendet er einen eingeschriebenen Brief an seine Verwaltung. Darin gibt er seine Absicht an, ein 15m² großes Zimmer unterzuvermieten, präzisiert, dass der verlangte Mietzins proportional zur Fläche sein wird, und fügt den Entwurf des Untermietvertrags bei. Die Verwaltung, die alle Informationen vorliegen hat und Marcs Seriosität erkennt, sendet ihm innerhalb weniger Tage die schriftliche Bewilligung zu.

2. Keinen missbräuchlichen Profit erzielen

Die zweite gesetzliche Bedingung besagt, dass die Bedingungen der Untervermietung nicht missbräuchlich sein dürfen. Klar ausgedrückt: Die Untervermietung in der Schweiz ist nicht als lukratives Geschäft gedacht, um den Hauptmieter auf Kosten des Eigentümers zu bereichern. Wenn Sie Ihre gesamte Wohnung untervermieten, darf der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, nicht höher sein als der Mietzins, den Sie selbst zahlen, inklusive Nebenkosten.

Wenn Sie sich entscheiden, rechtssicher ein Zimmer unterzuvermieten (also nur einen Teil der Wohnung), muss die Berechnung anteilig zur untervermieteten Fläche und den gemeinsam genutzten Bereichen erfolgen. Es ist jedoch legal und toleriert, einen leichten Aufschlag zu erheben, wenn Sie das Zimmer möbliert zur Verfügung stellen. Die Schweizer Rechtsprechung und der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) schätzen im Allgemeinen, dass ein Aufschlag von maximal 10 % bis 20 % für die Abnutzung der Möbel und Verwaltungskosten (wie Internet oder Strom, falls inklusive) akzeptabel und nicht missbräuchlich ist.

Wenn Ihre Verwaltung herausfindet, dass Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF für 2500 CHF pro Monat untervermieten, ist sie berechtigt, die sofortige Beendigung der Untervermietung zu verlangen, Ihren Mietvertrag zu kündigen und sogar die Rückerstattung der unrechtmäßig erzielten Gewinne zu fordern. Finanzielle Transparenz ist also Ihr bester Verbündeter.

Praxisbeispiel: Clara mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat. Sie beschließt, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das zusammen mit dem Zugang zu den Gemeinschaftsräumen etwa ein Drittel der Wohnungsnutzung ausmacht. Der Grundmietzins für das Zimmer läge bei etwa 660 CHF. Durch das Hinzurechnen von 15 % für die Amortisation ihrer schönen Möbel sowie die Inklusion von WLAN und Hausratversicherung legt sie den Untermietzins auf 760 CHF fest. Dieser Betrag ist vollkommen legal und stellt keinen missbräuchlichen Profit dar.

3. Größere Nachteile für den Vermieter vermeiden

Der dritte vom Gesetz vorgesehene Ablehnungsgrund betrifft größere Nachteile, die die Untervermietung für den Vermieter verursachen könnte. Dieser Begriff ist zwar subjektiv, wird aber durch die Rechtsprechung streng eingegrenzt. Es handelt sich um Situationen, in denen die Untervermietung den Zweck der Wohnung verändern würde oder zu nachgewiesenen Belästigungen der Nachbarschaft oder des Gebäudes führen würde.

Zum Beispiel stellt die Umwandlung einer reinen Wohnwohnung in ein Geschäftslokal, ein Musikstudio, das Lärmbelästigungen verursacht, oder ein Ort mit intensivem Publikumsverkehr (wie ein täglicher Wechsel von lärmigen Touristen) einen größeren Nachteil dar. Ebenso ist Überbelegung ein zulässiger Ablehnungsgrund: Sie können ein 20m²-Studio nicht an eine vierköpfige Familie untervermieten.

Solange Ihr Untermieter die Wohnung auf normale und respektvolle Weise gemäß dem Hauptmietvertrag (klassische Wohnnutzung) nutzt, kann der Vermieter diesen Grund nicht anführen, um Ihnen das Recht auf Untervermietung zu verweigern. Deshalb ist es entscheidend, Ihren Untermieter sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass er die Hausordnung einhält.

Praxisbeispiel: Julien möchte sein Zimmer an einen Freund untervermieten, der Handwerker ist und plant, das Wohnzimmer als Lager für schweres Baustellenmaterial zu nutzen und Kunden zu empfangen. Die Verwaltung lehnt dies strikt ab und beruft sich auf eine Zweckentfremdung (von Wohn- zu Gewerbenutzung) und das Risiko einer Verschlechterung der Gemeinschaftsräume. Diese Ablehnung ist absolut legal. Julien muss einen Untermieter mit einem klassischen Profil (Studierende, Angestellte) finden, um die Zustimmung zu erhalten.

Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz: Untervermietung im Alltag verwalten

Die ausschließliche rechtliche Verantwortung des Hauptmieters

Ein entscheidender Punkt, an den wir bei Roomlala oft erinnern, betrifft die Verantwortung. Indem Sie ein Zimmer untervermieten, schlüpfen Sie in die Rolle des Vermieters gegenüber Ihrem Untermieter. In den Augen Ihres Eigentümers oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige Mieter und der einzige rechtlich Verantwortliche für die Wohnung. Es besteht keine direkte Rechtsbeziehung zwischen dem Eigentümer und Ihrem Untermieter.

Das bedeutet, dass Sie, falls Ihr Untermieter Ihnen die Miete nicht zahlt, dennoch in der absoluten Pflicht sind, am Monatsende die volle Miete an die Verwaltung zu zahlen. Ebenso wird sich die Verwaltung an Sie wenden, wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Kratzer im Parkett, zerbrochene Fensterscheibe), um die Reparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu fordern.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen dringend, von Ihrem Untermieter zu verlangen, dass er über eine private Haftpflichtversicherung verfügt, die in der Schweiz gültig ist. Das ist ein unverzichtbarer Standard bei den Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz. Im Falle eines versehentlichen Schadens übernimmt dessen Versicherung die Kosten, wodurch Sie vermeiden, aus eigener Tasche für Schäden aufkommen zu müssen, die Sie nicht verursacht haben.

Praxisbeispiel: Während eines Abends stößt der Untermieter von Thomas versehentlich eine Kerze um und verbrennt ein Stück Teppich in seinem Zimmer. Die Verwaltung stellt Thomas die Rechnung für den Ersatz in Höhe von 800 CHF. Glücklicherweise hatte Thomas bei Unterzeichnung des Untermietvertrags eine Bestätigung über eine Haftpflichtversicherung verlangt. Die Versicherung des Untermieters deckt die Kosten, und Thomas verliert keinen Cent.

Einen ordnungsgemäßen Untermietvertrag aufsetzen

Auch wenn Sie ein Zimmer an einen engen Freund oder ein Familienmitglied untervermieten, ist das Aufsetzen eines schriftlichen Untermietvertrags unerlässlich. Dieses Dokument regelt Ihr Verhältnis und beugt Missverständnissen vor. Es muss die Namen der Parteien, die Bezeichnung der untervermieteten Räume (z. B. Zimmer Nummer 2 und gemeinschaftliche Nutzung von Küche und Bad), die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten sowie die Modalitäten der Kündigung klar erwähnen.

Zusätzlich zum Vertrag ist es zwingend erforderlich, ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug zu erstellen, idealerweise mit Fotos. Dieses Dokument wird es Ihnen ermöglichen, den ursprünglichen Zustand des Zimmers im Falle von Schäden zu belegen. Vergessen Sie auch nicht, eine Mietkaution zu verlangen, die für einen Wohnmietvertrag gesetzlich drei Monatsmieten nicht übersteigen darf und auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen des Untermieters hinterlegt werden muss.

Bei Roomlala erleichtern wir diese Schritte, indem wir Sie mit geprüften Profilen in Kontakt bringen, aber die administrative Sorgfalt bleibt Ihre Aufgabe. Kostenlose und dem Schweizer Recht entsprechende Muster für Untermietverträge sind übrigens leicht bei Mietervereinigungen wie dem MV zu finden.

Praxisbeispiel: Élodie nimmt über Roomlala einen ausländischen Studenten auf. Sie druckt einen Standard-Untermietvertrag für die Schweiz aus, präzisiert darin, dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt (wie es das Gesetz will, wenn für eine unmöblierte Wohnung nichts anderes vereinbart wurde, oder 2 Wochen für ein möbliertes Zimmer gemäß Art. 266e OR). Sie macht ein detailliertes Übergabeprotokoll und verlangt einen Monat Kaution. Einige Monate später muss der Student hastig abreisen. Dank des klaren Vertrags kassiert Élodie die gesetzliche Kündigungsfrist und hat Zeit, einen neuen Mieter zu finden, ohne einen finanziellen Verlust zu erleiden.

Mietdauer und Ende des Mietverhältnisses: Welche Perspektiven für die Zukunft?

Wie wir gesehen haben, wurde die Drohung einer strikten Beschränkung auf zwei Jahre von den Schweizer Stimmbürgern vom Tisch gewischt. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Untervermietung ohne Rechtfertigung unendlich lange dauern kann. Die Rechtsprechung des Schweizer Bundesgerichts behält eine goldene Regel bei: Die Untervermietung muss einen temporären Charakter haben, selbst wenn diese Dauer in Jahren gemessen wird.

Klar ausgedrückt: Der Hauptmieter muss die Absicht haben, die Nutzung des Zimmers oder der Wohnung zu gegebener Zeit wieder aufzunehmen. Wenn Sie Ihre Wohnung ohne jegliche Absicht verlassen, jemals dorthin zurückzukehren, und sie unendlich lange untervermieten, um eine günstige Miete zu behalten, kann die Verwaltung dies als getarnte Mietübertragung betrachten, was ein Kündigungsgrund ist. Sie müssen auf Verlangen nachweisen können, dass Ihre Abwesenheit oder die Zurverfügungstellung des Zimmers mit einer vorübergehenden Situation zusammenhängt (Studium, Reise, vorübergehende familiäre Situation).

Was die Kündigung des Untermietvertrags betrifft, so unterliegt sie denselben Regeln wie der Hauptmietvertrag. Wenn Sie ein möbliertes Zimmer vermieten, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zwei Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR). Für eine gesamte Wohnung oder ein unmöbliertes Zimmer beträgt die Frist drei Monate zu den ortsüblichen Terminen oder gemäß Vertrag. Es ist daher entscheidend, diese Fristen einzuplanen, falls Sie Ihren Wohnraum zurückgewinnen möchten.

Praxisbeispiel: Antoine hat seine Genfer Wohnung 4 Jahre lang untervermietet, während er in Zürich arbeitete. Die Verwaltung wird ungeduldig und fragt nach seinen Absichten. Antoine beweist, dass sein Arbeitsvertrag in Zürich befristet ist und er im nächsten Jahr wieder in Genf sesshaft wird. Die Verwaltung kann seinen Mietvertrag nicht kündigen. Hätte er im Gegensatz dazu ein Haus in Zürich gekauft und hätte keine Bindung mehr an Genf, hätte die Verwaltung das Ende der Untervermietung fordern können.

• Zusammenfassung für eine erfolgreiche Untervermietung im Jahr 2026:
• Fragen Sie immer um die vorherige Bewilligung (streben Sie eine schriftliche Zustimmung des Vermieters an).
• Seien Sie transparent beim Mietzins und erzielen Sie keinen missbräuchlichen Profit.
• Stellen Sie sicher, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung hat.
• Setzen Sie einen klaren Vertrag auf und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll.
• Behalten Sie die Absicht im Hinterkopf, Ihre Wohnung zu gegebener Zeit wieder zu beziehen.

Wenn Sie diese wenigen einfachen Regeln des Obligationenrechts beachten, können Sie alle Vorteile der Untervermietung ohne Stress genießen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesen Schritten des gemeinsamen Wohnens zu begleiten, das mehr denn je im Jahr 2026 eine Lösung für die Zukunft bleibt, um dem Wohnungsmangel in der Schweiz völlig legal zu begegnen.