Verbot der Vermietung von energetisch sanierungsbedürftigen Wohnungen ab 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als rechtssichere Lösung

Seit einigen Jahren erzittert der französische Immobilienmarkt im Rhythmus der energetischen Reformen. Angesichts der Verschärfung der Vorschriften stehen viele Eigentümer hilflos vor der Unmöglichkeit, ihre Immobilie zu vermieten. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Gastgeber, die nach zuverlässigen und gesetzeskonformen Lösungen suchen, um weiterhin Einkünfte zu erzielen. Das Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen 2026 übt weiterhin starken Druck auf Vermieter von gesamten Unterkünften aus. Es bietet sich Ihnen jedoch eine besonders interessante und vollkommen legale Alternative: die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz. Lassen wir gemeinsam analysieren, wie Ihnen diese Lösung ermöglicht, die Blockaden im Zusammenhang mit dem DPE (Energieausweis) intelligent zu umgehen und gleichzeitig Mietern auf Wohnungssuche zu helfen.

Das Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen 2026 verstehen

Der unerbittliche Zeitplan des Klimaschutzgesetzes

Das Klimaschutzgesetz zur Vermietung hat einen extrem strengen Rahmen für die Sanierung des französischen Immobilienbestands geschaffen. Seit dem 1. Jänner 2025 ist es offiziell verboten, gesamte Unterkünfte, die in die Energieeffizienzklasse G eingestuft sind, auf dem Markt für Hauptwohnsitze zu vermieten. Diese Maßnahme zielt darauf ab, energetisch ineffiziente Wohnungen – also extrem energiehungrige Unterkünfte, die Haushalte und Umwelt schwer belasten – zu eliminieren. Das Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen 2026 bestätigt und verlängert diesen strikten Ausschluss vom Mietmarkt für die schlechteste Kategorie energetisch ineffizienter Wohnungen.

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Parallel zu diesem Vermietungsverbot unterliegen Eigentümer von Unterkünften der Klassen F und G auch erheblichen finanziellen Einschränkungen. Die Mieten für diese energetisch ineffizienten Wohnungen sind seit August 2022 streng eingefroren. Es ist daher unmöglich, die Miete zwischen zwei Mietern oder bei einer Vertragsverlängerung zu erhöhen, was die Mietrendite schlecht gedämmter Immobilien erheblich schmälert. Bei Roomlala stellen wir fest, dass diese Maßnahmen viele Eigentümer dazu bewegen, ihre Immobilien vom klassischen Markt zu nehmen.

Die gute Nachricht für 2026: die Reform des Stromkoeffizienten

Das Jahr 2026 bringt jedoch eine unerwartete Atempause für einige Eigentümer. Seit dem 1. Jänner 2026 ist eine grundlegende Reform der Berechnung des Energieausweises (DPE) in Kraft. Diese von der Regierung beschlossene Reform betrifft spezifisch die Senkung des Umrechnungskoeffizienten für Strom, der von 2,3 auf 1,9 gesunken ist. Diese technische Änderung der Berechnungsmethode hat direkte und unmittelbare Auswirkungen auf die Endnote vieler Unterkünfte.

Was bedeutet das konkret? Nehmen wir das Beispiel von Herrn Martin, Eigentümer einer 40 Quadratmeter großen Wohnung, die ausschließlich mit Strom geheizt wird. Ende 2025 war seine Immobilie als G eingestuft, was sie für die Vermietung ungeeignet machte. Dank der Koeffizientenreform 2026 wird seine Wohnung automatisch in die Klasse F hochgestuft, ohne dass er auch nur einen Cent für Renovierungsarbeiten ausgeben musste. Obwohl die Miete eingefroren bleibt, ermöglicht ihm diese Entwicklung, dem strikten Vermietungsverbot zu entgehen und seine Immobilie vollkommen legal wieder auf den Markt zu bringen.

Unterkunft beim Gastgeber: eine legale Alternative zum DPE

Die spezifischen DPE-Regeln für die Unterkunft beim Gastgeber

Wenn Ihr Hauptwohnsitz schlecht eingestuft ist und Sie zögern zu vermieten, stellt die Vermietung eines Zimmers in der Unterkunft beim Gastgeber eine hervorragende Ausweichlösung dar. Die Gesetzgebung unterscheidet klar zwischen der Vermietung einer gesamten, unabhängigen Unterkunft und der Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Zuhause. Der DPE für ein Zimmer in der Unterkunft beim Gastgeber profitiert von einer beachtlichen Flexibilität: Die Vermietung eines Zimmers unterliegt in der Regel nicht der Verpflichtung, einen eigenen, exklusiven DPE nur für diesen Raum vorzulegen.

In den meisten Fällen reicht der allgemeine DPE Ihres Hauptwohnsitzes aus, sofern die vermietete Fläche weniger als 14 Quadratmeter beträgt und es sich nicht um eine unabhängige Wohneinheit handelt. Noch wichtiger ist: Da die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz bei der DPE-Regelung nicht denselben Verbotssanktionen unterliegt wie unabhängige gesamte Unterkünfte, können Sie legal einen Mieter in Ihrem Gästezimmer aufnehmen, selbst wenn das Haus insgesamt mit G bewertet ist. Dies ist eine wertvolle gesetzliche Ausnahme, die das Zusammenleben und die Optimierung des vorhandenen Raums fördert.

Warum die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz beim DPE vorteilhaft ist

Die Entscheidung für die Vermietung eines Zimmers bei sich zu Hause bietet vielfältige Vorteile, die weit über das bloße Umgehen der DPE-Einschränkungen hinausgehen. Finanziell ermöglicht es Ihnen, ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu erzielen, das oft steuerfrei ist, sofern die Miete innerhalb der von der Finanzverwaltung festgelegten Obergrenze (angemessene Miete) bleibt. Bei Roomlala sehen wir Tausende von Eigentümern, die mit dieser sicheren monatlichen Rente ihre laufenden Kosten oder ihre Freizeit finanzieren und gleichzeitig ein ungenutztes Zimmer in ihrem Haus aufwerten.

Nehmen wir ein sehr häufiges Anwendungsbeispiel: Sie besitzen ein großes Haus aus den 1970er Jahren, eingestuft als G, dessen Kinder ausgezogen sind. Anstatt Zehntausende von Euro in eine Außendämmung zu investieren, um das gesamte Haus vermieten zu können, entscheiden Sie sich, zwei Zimmer an Studenten zu vermieten. Sie leisten einen großen Dienst für die lokale Gemeinschaft angesichts des Wohnungsmangels, brechen die Einsamkeit und tun dies in einem vollkommen legalen und sicheren Rahmen.

Zwingend einzuhaltende Mindeststandards

Fläche, Höhe und erforderliche Ausstattung

Achtung: Auch wenn die DPE-Regelung für die Unterkunft beim Gastgeber flexibler ist, bleiben die gesetzlichen Kriterien für den Wohnstandard unnachgiebig. Damit ein Zimmer legal vermietet werden kann, muss es zwingend strenge Normen erfüllen. Die Mindestfläche des Raums muss gemäß Loi Carrez 9 Quadratmeter betragen, bei einer Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern. Ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern kann in bestimmten Sonderfällen ebenfalls als Nachweis dienen.

Darüber hinaus muss das Zimmer zwingend über ein Fenster verfügen, das Zugang zu natürlichem Licht bietet und für eine ausreichende Belüftung sorgt. Die Heizungsanlage, ob zentral oder als fest installierte Zusatzheizung, muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius in der Mitte des Raumes gewährleisten können. Zum Beispiel ist der Ausbau eines fensterlosen Kellers oder eines ungedämmten Dachbodens ohne Dachfenster gesetzlich verboten, da dies die Wohnstandards nicht erfüllt, unabhängig von jeglicher DPE-Frage.

Die Falle der Einstufung als unabhängige Wohneinheit

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir bei Roomlala immer hinweisen: die rechtliche Grenze zwischen einem Zimmer beim Gastgeber und einer unabhängigen Unterkunft. Wenn das Zimmer, das Sie anbieten, über einen völlig vom Hauptwohnsitz unabhängigen Eingang verfügt (z. B. direkter Zugang vom Garten) und eigenständig ausgestattet ist (mit eigener Kochnische und eigenen, nicht geteilten sanitären Anlagen), besteht das Risiko, dass es rechtlich als unabhängige Wohneinheit, wie etwa ein Studio oder ein Nebengebäude, umqualifiziert wird.

In diesem Fall schnappt die Falle zu: Diese umqualifizierte Unterkunft unterliegt sofort dem Klimaschutzgesetz für Vermietungen. Wenn sie als G eingestuft ist, findet das Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen 2026 unmittelbar Anwendung auf dieses Nebengebäude. Um die Vorteile der Unterkunft beim Gastgeber beizubehalten, ist es unerlässlich, dass der Mieter zumindest einen Teil der Wohnräume oder der Ausstattung (wie die Küche oder das Hauptbadezimmer) mit Ihnen teilt, was bestätigt, dass er tatsächlich bei Ihnen zu Hause wohnt.

Wie Sie die Vermietung Ihres Zimmers mit Roomlala gestalten

Den richtigen Mietvertrag wählen

Auch wenn Sie jemanden bei sich unter dem eigenen Dach aufnehmen und die Atmosphäre gesellig sein soll, ist ein schriftlicher Mietvertrag absolut obligatorisch. Das Gesetz schreibt vor, die Vereinbarung zu formalisieren, um beide Parteien zu schützen. Je nach Profil Ihres Mieters stehen Ihnen mehrere Optionen zur Verfügung. Der 9-monatige Studentenmietvertrag ist am beliebtesten: Er deckt genau das akademische Jahr ab und ermöglicht es Ihnen, Ihr Zimmer während des Sommers wieder für Ihre Familie oder Touristen zu nutzen.

Wenn Sie an einen beruflich Reisenden oder einen Praktikanten vermieten, ist der Mobilitätsmietvertrag (mit einer Dauer von 1 bis 10 Monaten, nicht verlängerbar) eine ausgezeichnete Alternative. Für eine längerfristige Vermietung ist schließlich der klassische möblierte Mietvertrag von einem Jahr mit Verlängerungsoption durchaus geeignet. Bei Roomlala stellen wir Ihnen Musterverträge zur Verfügung, die den neuesten geltenden Vorschriften entsprechen und Ihnen bei der Unterzeichnung völlige Sicherheit garantieren.

Einen Studenten zum Semesterstart aufnehmen: ein Praxisbeispiel

Um die Einfachheit des Prozesses zu veranschaulichen, stellen wir uns vor, Sie möchten zum nächsten September einen Studenten aufnehmen. Sie haben überprüft, dass Ihr Zimmer 12 Quadratmeter groß ist, über ein Fenster verfügt und gut geheizt ist. Sie veröffentlichen Ihre Anzeige mit wenigen Klicks auf Roomlala. Sie müssen sich nicht darum kümmern, einen spezifischen DPE für dieses Zimmer zu erstellen, da Sie sich Küche und Bad mit dem Mieter teilen.

Sie erhalten schnell die Bewerbung von Lucas, einem Studenten im ersten Jahr. Dank des sicheren Messengers von Roomlala tauschen Sie sich mit ihm aus, um sicherzustellen, dass Ihre Lebensstile kompatibel sind. Sie unterschreiben einen 9-monatigen Studentenmietvertrag. Lucas profitiert von einer erschwinglichen und gemütlichen Unterkunft, und Sie erhalten eine Miete, die Ihnen hilft, der Inflation zu begegnen, und das alles unter strikter Einhaltung des rechtlichen Rahmens, obwohl Ihr Haus insgesamt eine energetisch ineffiziente Wohnung ist. Dies ist eine Win-Win-Lösung, die wir täglich mit Stolz fördern.