Neue Untermietregeln in der Schweiz: So vermieten Sie 2026 eine Unterkunft legal

Angesichts der Inflation und der anhaltenden Wohnungsnot in den großen Schweizer Ballungszentren war es noch nie so sinnvoll, seine Wohnung zu teilen. Viele Mieter ziehen in Erwägung, einen Studenten oder jungen Berufstätigen bei sich aufzunehmen, um ihre monatlichen Kosten zu senken. Doch angesichts der aktuellen politischen Debatten fragen sich viele, ob diese Praxis noch erlaubt ist. Das Thema Untermiete Schweiz 2026 steht im Mittelpunkt aller Fragen, besonders nach den gesetzgeberischen Unruhen der letzten Jahre. Bei Roomlala begleiten wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei ihren Vorhaben. Unsere Mission ist es, Ihnen einen klaren und sicheren Rahmen zu bieten. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den aktuellen Stand des Mietrechts in Bezug auf die Untermiete, damit Sie Ihr Zimmer völlig gelassen und unter strikter Einhaltung des Schweizer Rechts anbieten können.

Die Untermiete Schweiz 2026: Was das Obligationenrecht besagt

Die Schweizer Gesetzeslandschaft hat in letzter Zeit für einige Schweißausbrüche gesorgt, aber die Mieter können heute aufatmen. Der Revisionsentwurf des Obligationenrechts, der das Recht auf Untermiete drastisch einschränken sollte, wurde in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 endgültig abgelehnt. Diese massive Ablehnung durch die Bevölkerung hat dazu beigetragen, einen günstigen und flexiblen Rechtsrahmen für Mieter zu erhalten. Im Jahr 2026 bleibt die Untermiete somit ein grundlegendes Recht, das durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) garantiert ist. Diese Stabilität ist eine hervorragende Nachricht für alle, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchten.

Das könnte dich auch interessieren: Untermiete in der Schweiz 2026: Die wahren Regeln für die Vermietung Ihres Zimmers, Wohnungsgesetz 2026: Was sich bei der Vermietung von Zimmern in Spanien ändert und Alojamento Local 2026: Warum Langzeitmieten in Portugal die bessere Wahl sind

Was bedeutet das konkret für Ihr Mietrecht bei der Untermiete? Zunächst einmal ist die strikte Begrenzung der Untermietdauer auf zwei Jahre, die das Herzstück der gescheiterten Reform von 2024 war, nie in Kraft getreten. Sie können ein Zimmer also durchaus für eine unbestimmte Dauer untervermieten, solange Sie die Absicht haben, in Zukunft wieder in der gesamten Wohnung zu leben oder dort weiterhin parallel wohnen. Diese Flexibilität ist besonders gut für langfristige Wohngemeinschaften oder die Aufnahme von Studenten über mehrere Studienjahre geeignet.

Darüber hinaus ist es entscheidend zu wissen, dass jede Klausel in Ihrem Hauptmietvertrag, die die Untermiete grundsätzlich verbietet, rechtlich nichtig ist. Viele Immobilienverwaltungen versuchen immer noch, Standardklauseln mit Einschränkungen einzufügen, aber das Bundesrecht steht immer über diesen Verträgen. Wenn in Ihrem Mietvertrag steht: «Die Untermiete ist ausdrücklich untersagt», hat dieser Hinweis vor der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten keinerlei rechtlichen Wert. Sie behalten Ihr unveräußerliches Recht, Ihre Wohnung zu teilen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sophie, Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf, sah, wie ihre Kinder das Familiennest verließen. Ihr 2015 unterschriebener Mietvertrag enthielt ein Untermietverbot. Dank der Beibehaltung von Artikel 262 OR konnte Sophie diese missbräuchliche Klausel ignorieren. Indem sie die rechtlichen Schritte befolgt, die wir erläutern werden, beherbergt sie heute einen internationalen Praktikanten über Roomlala und bessert so ihr Einkommen völlig legal auf, ohne Angst vor einer Kündigung haben zu müssen.

Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete: Die goldene Regel

Auch wenn das Recht zur Untermiete garantiert ist, ist es nicht bedingungslos. Die absolute Regel, die sich auch 2026 nicht geändert hat, ist die Verpflichtung, die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete einzuholen. Sie dürfen auf keinen Fall einen Untermieter aufnehmen, ohne Ihren Vermieter oder Ihre Verwaltung vorher zu informieren. Eine heimliche Untermiete ist ein schwerwiegender Verstoß gegen den Hauptmietvertrag. Dies setzt den Mieter der Gefahr einer vorzeitigen und sofortigen Kündigung seines Mietvertrags aus, mit einer Kündigungsfrist von nur 30 Tagen auf das Ende eines Monats.

Aber seien Sie beruhigt: Der Vermieter kann Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen. Das Gesetz ist sehr klar und beschränkt die Ablehnungsgründe auf drei präzise Situationen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen (Identität des Untermieters, Mietzins, Dauer). Zweitens, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind, insbesondere wenn Sie einen übermäßigen Gewinn erzielen. Drittens, wenn die Untermiete für den Vermieter schwerwiegende Nachteile mit sich bringt, zum Beispiel wenn Sie ein Zimmer in einem reinen Wohnhaus an eine Gruppe von Musikern untervermieten, die nachts proben.

Es ist daher zwingend erforderlich, die Dinge vorschriftsgemäß zu erledigen. Bei Roomlala raten wir immer dazu, dieses Vorgehen schriftlich zu formalisieren. Obwohl das Gesetz nicht zwingend die Schriftform verlangt, ist ein Einschreiben mit Rückschein Ihre beste juristische Waffe im Streitfall. Dieses Dokument beweist, dass Sie transparent und in gutem Glauben gehandelt haben, und schützt so Ihr eigenes Wohnrecht.

Ein klassisches Anwendungsbeispiel ist Marc, ein Mieter in Zürich, der für sechs Monate auf Weltreise geht. Er schickte seiner Verwaltung ein vollständiges Dossier mit dem Profil seines vorübergehenden Untermieters und dem genau geforderten Mietzins. Aufgrund dieser Transparenz hatte die Verwaltung keinen legalen Grund zur Ablehnung und genehmigte den Antrag in weniger als zwei Wochen, was Marc einen entspannten Start in die Reise ermöglichte.

Wie schreibt man den Antrag an den Vermieter oder die Verwaltung?

Damit Ihr Antrag unangreifbar ist, muss er umfassend sein. Ihr Schreiben muss zwingend den Vor- und Nachnamen Ihres zukünftigen Untermieters, das Datum des Beginns der Untermiete, die geplante Dauer (auch wenn sie unbestimmt ist), die Anzahl der untervermieteten Zimmer und vor allem den genauen Mietzins, den Sie erhalten werden, enthalten. Wir empfehlen Ihnen dringend, eine Kopie des Entwurfs des Untermietvertrags beizulegen.

Das Timing ist ebenfalls entscheidend. Warten Sie nicht bis einen Tag vor dem Einzug Ihres Untermieters, um Ihren Antrag zu senden. Schicken Sie Ihr Einschreiben idealerweise 30 bis 60 Tage vor dem geplanten Beginn. Das lässt der Verwaltung Zeit, das Dossier zu bearbeiten und Ihnen offiziell zu antworten. Eine angemessene Vorlaufzeit zeigt Ihre Seriosität und erleichtert die Beziehungen zur Verwaltung Ihres Gebäudes erheblich.

Was tun, wenn die Verwaltung auf Durchzug schaltet und nicht auf Ihr Schreiben reagiert? Nach Schweizer Recht gilt das Schweigen des Vermieters nach einem vollständigen und fristgerecht versandten Antrag nicht automatisch als Zustimmung, aber es bringt Sie in eine starke Position. Wenn Sie den Empfangsnachweis Ihres Schreibens haben und Ihre Untermiete keinen legalen Ablehnungsgrund bietet, können Sie im Allgemeinen mit der Aufnahme Ihres Untermieters fortfahren. Im Falle einer späteren Anfechtung gehen die Gerichte oft davon aus, dass der Vermieter sein Recht missbraucht hat, indem er nicht reagiert hat.

Festlegung des Mietzinses für Ihr Zimmer: Missbräuchliche Gewinne vermeiden

Einer der wichtigsten Punkte bei der Untermiete betrifft die Festlegung des Mietzinses. Das Schweizer Gesetz ist in diesem Punkt unnachgiebig: Die Untermiete darf für den Hauptmieter keinen missbräuchlichen Gewinn abwerfen. Das Ziel der Untermiete ist es, die Wohnkosten zu teilen, nicht sich auf Kosten des Untermieters oder des Eigentümers zu bereichern. Wenn die Verwaltung feststellt, dass Sie einen gewinnbringenden Profit erzielen, ist sie berechtigt, die Untermiete zu verweigern oder Ihren Mietvertrag zu kündigen.

Die Berechnung des Mietzinses muss daher streng proportional zur vermieteten Fläche und zur Nutzung der Gemeinschaftsräume sein. Um den fairen Preis zu bestimmen, müssen Sie den Betrag Ihres Hauptmietzinses (inklusive Nebenkosten) nehmen und durch die Gesamtfläche Ihrer Wohnung teilen. Danach multiplizieren Sie diesen Quadratmeterpreis mit der Fläche des untervermieteten Zimmers und fügen einen Anteil für die Nutzung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche (Küche, Bad, Wohnzimmer) hinzu.

Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten, was bei Roomlala in der Regel der Fall ist, toleriert die Schweizer Rechtsprechung einen angemessenen Aufschlag auf den Mietzins, um den Verschleiß Ihrer Möbel und Ausstattung auszugleichen. Dieser Aufschlag wird im Allgemeinen zwischen 10 % und 20 % des proportionalen Mietzinses für das Zimmer akzeptiert, je nach Qualität und Wert der bereitgestellten Einrichtung. Es ist wichtig, diesen Aufschlag im Falle einer Kontrolle durch die Verwaltung rechtfertigen zu können.

Nehmen wir ein Berechnungsbeispiel in Lausanne. Sie mieten eine 4-Zimmer-Wohnung (80 m²) für 2000 CHF pro Monat. Sie untervermieten ein Zimmer von 15 m². Die Gemeinschaftsräume machen 40 m² aus. Der Untermieter nutzt also sein Zimmer (15 m²) + die Hälfte der Gemeinschaftsräume (20 m²), also insgesamt 35 m². Der strikt proportionale Mietzins wäre (2000 / 80) * 35 = 875 CHF. Wenn Sie einen Aufschlag von 15 % für die Möbel und den Zugang zu Ihrem Internetanschluss hinzufügen, können Sie den Mietzins für das Zimmer legal auf etwa 1000 CHF pro Monat festlegen.

Rechtliche Aspekte der Unterkunft beim Gastgeber in der Schweiz und kantonale Besonderheiten

Es ist wichtig, zwischen langfristigen Wohngemeinschaften und sehr kurzfristigen Vermietungen touristischer Art zu unterscheiden. Obwohl das Bundesrecht (das OR) auf alle Formen der Untermiete anwendbar ist, haben die Kantone und Gemeinden das Recht, zusätzliche Einschränkungen aufzuerlegen, insbesondere um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Das Recht zur Unterkunft beim Gastgeber in der Schweiz kann daher spürbar variieren, je nachdem, ob Sie sich in Genf, Waadt oder Zürich befinden.

Beispielsweise legt der Kanton Genf strenge Regeln für wiederholte kurzfristige Untermieten fest, die als Zweckentfremdung der Wohnung umqualifiziert werden können und eine staatliche Genehmigung erfordern. Wenn Sie hingegen einen Studenten für ein Semester oder ein Jahr über Roomlala beherbergen, bleiben Sie im klassischen Rahmen der langfristigen Untermiete, der von diesen kantonalen Einschränkungen weit weniger betroffen ist. Informieren Sie sich im Zweifelsfall immer bei Ihrer Gemeinde.

Vergessen Sie schließlich nicht den steuerlichen Aspekt. Die Einkünfte aus einer Untermiete müssen theoretisch versteuert werden, auch wenn sie nur dazu dienen, einen Teil Ihrer Miete zu decken. Da Sie jedoch gleichzeitig den entsprechenden Mietanteil von Ihren eigenen Kosten abziehen, ist die Operation in den meisten Fällen steuerlich neutral, da es keinen Nettogewinn gibt. Transparenz gegenüber der Steuerverwaltung ist die beste Politik.

Rechtmäßigkeit von Wohngemeinschaften in der Schweiz: Ihre Verantwortlichkeiten als Hauptmieter

Sich auf die Rechtmäßigkeit einer Wohngemeinschaft in der Schweiz einzulassen, bedeutet, die Kette der Verantwortlichkeiten gut zu verstehen. Als Hauptmieter schließen Sie einen Untermietvertrag mit Ihrem Untermieter ab. Gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige rechtliche Ansprechpartner. Sie behalten die volle rechtliche Verantwortung für die Wohnung. Wenn Ihr Untermieter seinen Mietanteil nicht zahlt, müssen Sie die Lücke schließen, um den gesamten Hauptmietzins an die Verwaltung zu zahlen.

Diese Verantwortung erstreckt sich auch auf die Instandhaltung der Wohnung und mögliche Sachschäden. Wenn der Untermieter die Anstriche beschädigt, eine Sanitäreinrichtung kaputt macht oder das Parkett zerkratzt, wird sich der Vermieter an Sie wenden, und Ihre Mietkaution wird am Ende des Mietverhältnisses betroffen sein. Deshalb ist es grundlegend, die vertragliche Beziehung mit Ihrem Untermieter gut zu regeln.

Um sich zu schützen, sollten Sie vor der Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge verlangen: eine Mietkaution (in der Regel gleichbedeutend mit einer oder zwei Monatsmieten für das Zimmer) und eine Bestätigung einer privaten Privathaftpflichtversicherung (PHV) auf den Namen des Untermieters. So wird im Schadensfall, der durch Letzteren verursacht wurde, seine Versicherung für die Reparaturen aufkommen, wodurch Sie vermeiden, auf Ihre Ersparnisse zurückgreifen zu müssen oder Ihre eigene Kaution zu verlieren.

Stellen wir uns einen häufigen Anwendungsfall vor: Ihr Untermieter lässt die Badewanne überlaufen, was einen Wasserschaden verursacht. In den Augen der Verwaltung sind Sie verantwortlich. Wenn Sie jedoch unseren Rat befolgt und seine PHV-Versicherung bei der Unterzeichnung des Untermietvertrags überprüft haben, wird die Versicherung Ihres Untermieters direkt eingreifen, um den Vermieter zu entschädigen, und den Streitfall beilegen, ohne Ihre persönlichen Finanzen zu beeinträchtigen.

Wie Roomlala Ihr Untermietvorhaben absichert

Sich durch die Gewässer des Mietrechts zu bewegen, mag komplex erscheinen, aber genau da setzen wir an. Bei Roomlala haben wir unsere Plattform so konzipiert, dass wir Ihnen ein entspanntes, legales und sicheres Untermieterlebnis bieten können. Wir wissen, dass Vertrauen die Säule eines erfolgreichen Zusammenlebens ist, weshalb wir Ihnen konkrete Werkzeuge zur Verfügung stellen, um Ihre Interessen als Hauptmieter zu schützen.

Zunächst basiert unser Vermittlungssystem auf verifizierten Profilen. Sie haben Zugriff auf Bewertungen, Identitätsprüfungen und können über unseren sicheren Nachrichtendienst kommunizieren, bevor Sie eine Buchung akzeptieren. Zudem laufen die Mietzahlungen über unsere Plattform, was Ihnen garantiert, Ihr Geld pünktlich zu erhalten, und so die Gefahr von Zahlungsausfällen ausschließt, die die größte Sorge der Hauptmieter ist.

Außerdem begleiten wir Sie auf administrativer Ebene. Roomlala stellt Ihnen klare und dem Schweizer Recht entsprechende Muster für Untermietverträge zur Verfügung. Diese vorausgefüllten Verträge enthalten alle notwendigen Klauseln (Dauer, Kündigungsfrist, Inventar der Möbel, Regeln des Zusammenlebens), um Ihre Wohngemeinschaft rechtlich abzusichern. Sie müssen kein Dokument mehr auf die Schnelle improvisieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026 eine fantastische Chance bleibt, die durch das Gesetz geschützt ist, sofern man die Zustimmungspflicht des Vermieters und das Verbot missbräuchlicher Gewinne respektiert. Wenn Sie Roomlala nutzen, stellen Sie sicher, dass Sie den idealen Kandidaten finden und gleichzeitig von einem strukturierten Rahmen profitieren, der Ihre rechtlichen Pflichten respektiert. Warten Sie nicht länger, um Ihren verfügbaren Raum aufzuwerten und schöne menschliche Begegnungen zu erleben, und das völlig legal!