Mietpreisbremse: Die neuen betroffenen Ballungsräume im Sommer 2026

Die Mietpreisbremse im Sommer 2026: Ein Wendepunkt für den Immobilienmarkt

Der Sommer 2026 markiert einen entscheidenden Schritt in der französischen Immobilienlandschaft. Angesichts der anhaltenden Wohnungskrise in vielen Metropolen haben die Behörden beschlossen, härter durchzugreifen, um die Kaufkraft der Mieter zu schützen und gleichzeitig den Markt zu regulieren. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei der Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber und in Wohngemeinschaften. Wir wissen, wie komplex oder sogar beängstigend die Gesetzgebung für einen Gastgeber wirken kann, der lediglich ein ungenutztes Zimmer rentabel vermieten möchte, oder für einen studentischen Mieter, der ein erschwingliches Dach über dem Kopf sucht. Deshalb haben wir die neuesten gesetzlichen Entwicklungen zur Mietpreisbremse für Sie entschlüsselt – eine Maßnahme, die in diesem Jahr erheblich ausgeweitet wird.

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, worum es geht. Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme, die einen maximalen Quadratmeterpreis für die Miete von Wohnungen festlegt, die leer oder möbliert als Hauptwohnsitz oder im Rahmen eines Mobilitätsmietvertrags vermietet werden. Es ist grundlegend, diese Maßnahme nicht mit der Begrenzung von Mieterhöhungen bei Neuvermietungen oder mit der jährlichen Anpassung auf Basis des Mietpreisindex (IRL) zu verwechseln. Die Mietpreisbremse wirkt wie ein absoluter Schutzschild: Unabhängig von der Historie der Wohnung darf die Kaltmiete mathematisch gesehen eine bestimmte Schwelle, die sogenannte „gehobene Referenzmiete“, nicht überschreiten. Diese Schwelle entspricht der Medianmiete des geografischen Gebiets zuzüglich 20 % und wird jährlich per Präfekturerlass aktualisiert.

Für Gastgeber und Mieter erfordert diese Regelung ständige Aufmerksamkeit. Ein Eigentümer, der diese Regeln ignoriert, setzt sich schweren Sanktionen aus, während ein schlecht informierter Mieter jedes Jahr Hunderte von Euro zu viel zahlen könnte. Unsere Mission bei Roomlala ist es, Ihnen einen sicheren und transparenten Rahmen zu bieten. In diesem Artikel untersuchen wir im Detail die neuen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die diese Regelung ab Sommer 2026 anwenden, die direkten und oft unterschätzten Auswirkungen dieser Regeln auf Wohngemeinschaften sowie die besten Praktiken, um sicher und in voller Übereinstimmung mit dem Gesetz zu vermieten.

Das 3DS-Gesetz und die entscheidende Frist vom 23. November 2026

Um die Herausforderungen dieses Sommers 2026 zu verstehen, muss man kurz in die Gesetzestexte eintauchen. Die Mietpreisbremse, wie wir sie heute kennen, ist technisch gesehen ein Experiment. Eingeführt durch das ELAN-Gesetz, wurde diese Maßnahme durch das Gesetz zur Differenzierung, Dezentralisierung, Dekonzentration und zu verschiedenen Maßnahmen zur Vereinfachung des lokalen öffentlichen Handelns, besser bekannt als 3DS-Gesetz, verlängert und geregelt. Diese Gesetzgebung hat ein sehr präzises Enddatum festgelegt: Das Experiment ist bis zum 23. November 2026 in Kraft. Sollte bis zu diesem Datum keine neue gesetzliche Verlängerung vom Parlament verabschiedet werden, endet die Maßnahme.

Dieses Datum, der 23. November 2026, schafft eine besonders intensive Übergangsphase. Gemeinden, die kürzlich die Genehmigung zur Anwendung der Mietpreisbremse erhalten haben, müssen schnell handeln, um ihre Präfekturerlasse und lokalen Mietpreisbeobachtungsstellen einzurichten. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie sich schnell an neue Regeln anpassen müssen, die theoretisch am Jahresende auslaufen oder verstetigt werden könnten. Wir bei Roomlala raten Ihnen, immer davon auszugehen, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags geltende Regel angewendet wird, und niemals auf eine mögliche zukünftige Aufhebung des Gesetzes zu wetten, um eine überhöhte Miete zu rechtfertigen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass dieses Gesetz absolute Transparenz vorschreibt. Der Mietvertrag muss zwingend die Referenzmiete und die für die Wohnung geltende gehobene Referenzmiete enthalten. Fehlen diese Angaben, hat der Mieter das Recht, den Eigentümer zur Nachbesserung aufzufordern, und kann sogar eine Mietminderung verlangen, falls die Miete die gesetzliche Obergrenze überschreitet. Dies ist ein starker Schutz, der erfordert, dass Vermieter über die in ihrer Straße oder ihrem Viertel geltenden Beträge bestens informiert sind.

Die neuen Ballungsgebiete unter der Mietpreisbremse im Sommer 2026

Bisher wurde die Mietpreisbremse hauptsächlich mit Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux und einigen Gemeinden in der Region Paris wie Est Ensemble oder Plaine Commune assoziiert. Aber im Sommer 2026 erweitert sich die Karte der Mietpreisbremse erheblich. Neue Ballungsgebiete integrieren die Maßnahme, um auf den explodierenden Immobilienpreisanstieg zu reagieren, der die Mittelschicht und Studenten erstickt. Unter diesen neuen Gebieten finden sich sehr unterschiedliche geografische Sektoren, was zeigt, dass die Immobilienanspannung nicht mehr nur der Hauptstadt vorbehalten ist.

Hier sind die wichtigsten Ballungsgebiete, die die Mietpreisbremse für diesen Sommer 2026 anwenden oder deren Anwendung aktiv vorbereiten:

• Marseille: Die Stadt, deren Mieten in den letzten Jahren aufgrund ihrer wachsenden Attraktivität und der Zunahme von kurzfristigen touristischen Vermietungen explodiert sind, führt eine strenge Mietobergrenze ein, insbesondere in ihren zentralen und küstennahen Stadtteilen.
• Annemasse Agglo: An der französisch-schweizerischen Grenze gelegen, leidet dieses Gebiet massiv unter dem Kaufkraftdruck der Grenzgänger. Die Mietpreisbremse soll hier lokalen Arbeitnehmern ermöglichen, weiterhin in ihrem Gebiet zu wohnen.
• Cergy: Als bedeutender Studentenstandort in der Île-de-France führt Cergy die Maßnahme ein, um seine große universitäre Bevölkerung vor Missbrauch zu schützen, insbesondere im Bereich kleiner Flächen und Wohngemeinschaften.
• Grand-Orly Seine Bièvre: Dieses weitläufige Gebiet im Großraum Paris schließt sich anderen Gebietskörperschaften des Pariser Umlands an, um die Mietregulierung vor den Toren von Paris zu harmonisieren.

Für Eigentümer in diesen neuen Zonen ist die Zeit der Schätzungen vorbei. Die genauen Inkrafttretensdaten und die präzise Aufteilung der geografischen Sektoren variieren je nach lokaler Präfekturverordnung. Eine Wohnung auf der einen Seite einer Straße kann eine andere Referenzmiete haben als die auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Es ist daher zwingend erforderlich, die von den Präfekturen eingerichteten lokalen Simulatoren zu nutzen oder sich an die Nationale Agentur für Wohnungsinformation (ANIL) zu wenden, um den genauen für Ihre Wohnung geltenden Betrag zu erfahren.

Die direkten Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Wohngemeinschaften und Unterkünfte beim Gastgeber

Wohngemeinschaften und die Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber sind extrem beliebte Wohnlösungen bei Roomlala. Sie ermöglichen den Aufbau sozialer Kontakte, die Kostenteilung und die Optimierung des verfügbaren Raums. Es hält sich jedoch hartnäckig die falsche Annahme, dass die Zimmervermietung die Mietpreisbremse durch die Vervielfältigung kleiner Mietverträge umgehen könne. Das ist völlig falsch. Der Gesetzgeber hat sehr strenge Regeln vorgesehen, um sicherzustellen, dass die Wohngemeinschaft kein rechtliches Schlupfloch zur Umgehung der Mietobergrenze wird.

Die goldene Regel ist einfach, aber unnachgiebig: Bei Wohngemeinschaften darf die Gesamtsumme der von allen Bewohnern gezahlten Mieten in keinem Fall die für die gesamte Wohnung geltende gesetzliche Obergrenze überschreiten. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine 80 m² große Wohnung besitzen, deren gehobene Referenzmiete 1.200 Euro beträgt, können Sie nicht vier Zimmer für jeweils 400 Euro vermieten (was insgesamt 1.600 Euro entspräche). Die Summe der vom Vermieter eingenommenen Kaltmieten muss zwingend niedriger oder gleich 1.200 Euro bleiben. Diese Regel gilt streng, egal ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird.

Bei Roomlala achten wir darauf, dass unsere Nutzer diesen Mechanismus verstehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Als Gastgeber müssen Sie die gesamte Wohnfläche Ihrer Unterkunft berechnen, die maximal zulässige Miete für diese Gesamtfläche bestimmen und diesen Betrag dann auf die verschiedenen Mieter aufteilen. Diese Aufteilung muss nicht zwangsläufig gleich sein: Sie kann anteilig zur Größe der jeweiligen privaten Zimmer erfolgen. Entscheidend ist, dass die Endsumme den gesetzlichen Rahmen einhält.

Der Fall des gemeinschaftlichen Mietvertrags

Bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag unterschreiben alle Bewohner den gleichen Mietvertrag. Sie sind in der Regel durch eine Solidaritätsklausel gebunden, was bedeutet, dass sie gemeinsam für die Zahlung der gesamten Miete haften. In dieser Konfiguration ist die Anwendung der Mietpreisbremse relativ einfach zu überprüfen. Die im gemeinschaftlichen Mietvertrag angegebene Gesamtmiete wird direkt mit der gehobenen Referenzmiete verglichen, die für die Gesamtfläche der Wohnung oder des Hauses berechnet wurde.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Cergy, einem neuen Gebiet ab Sommer 2026. Sie vermieten eine möblierte 75 m² große Wohnung an drei Studenten über einen gemeinschaftlichen Mietvertrag. Die Präfekturverordnung legt die gehobene Referenzmiete für diese Art von Objekt in diesem speziellen Viertel auf 18 Euro pro Quadratmeter fest. Die gesetzliche Obergrenze für Ihre Wohnung liegt also bei 1.350 Euro (75 x 18). Die im gemeinschaftlichen Mietvertrag eingetragene Gesamtmiete darf 1.350 Euro kalt nicht überschreiten. Wenn die Studenten entscheiden, diese Miete in drei Anteile zu je 450 Euro aufzuteilen, ist das ihre interne Entscheidung, aber gegenüber dem Gesetz ist der Gesamtbetrag des Mietvertrags maßgeblich und hält die Mietobergrenze ein.

Es ist wichtig klarzustellen, dass die Nebenkosten (Wasser, Strom, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Internet) nicht in dieser Obergrenze enthalten sind. Sie müssen separat in Rechnung gestellt werden, entweder nach tatsächlichem Verbrauch mit einer jährlichen Abrechnung oder in Form einer Pauschale (sehr verbreitet bei möblierten Wohngemeinschaften). Die Pauschale für Nebenkosten darf jedoch nicht offensichtlich unverhältnismäßig zu den tatsächlichen Kosten sein, da sie sonst von einem Richter als verdeckter Mietzuschlag neu bewertet werden kann.

Der Fall der individuellen Zimmer-Mietverträge

Die Situation wird etwas komplexer, aber ebenso reguliert, wenn der Eigentümer sich entscheidet, individuelle Verträge mit jedem Mieter zu unterzeichnen. Diese Praxis ist für die Unterkunft beim Gastgeber auf Roomlala sehr verbreitet, da sie mehr Flexibilität bietet: Jeder Mieter ist unabhängig, es gibt keine Solidaritätsklausel, und Aus- oder Einzüge werden individuell verwaltet. Jeder Vertrag betrifft die exklusive Nutzung eines bestimmten Zimmers und die geteilte Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Bad).

Das Gesetz ist jedoch eindeutig: Die Summe der Mieten aller laufenden individuellen Mietverträge für dieselbe Wohnung darf die für die gesamte Wohnung geltende Obergrenze nicht überschreiten. Nehmen wir unser Beispiel der 75 m² Wohnung in Cergy mit einer Gesamtobergrenze von 1.350 Euro. Der Eigentümer vermietet drei verschieden große Zimmer. Er könnte die Miete für das große Zimmer auf 500 Euro, für das mittlere auf 450 Euro und für das kleine auf 400 Euro festlegen. Die Summe ergibt 1.350 Euro, die Obergrenze ist eingehalten.

Ein wichtiger Punkt für Gastgeber: Wenn Sie nur ein Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten (klassische Unterkunft beim Gastgeber), muss die Miete für dieses Zimmer theoretisch die Obergrenze einhalten, die auf der Fläche des vermieteten Zimmers zuzüglich eines Anteils an den Gemeinschaftsflächen berechnet wird. Dies ist eine Berechnung, die mühsam sein kann. Wir empfehlen dringend, die Simulatoren der ANIL zu nutzen, um die gewichtete Fläche zu bewerten und die korrekte und legale Miete für das Zimmer zu bestimmen, das Sie auf Roomlala anbieten.

Der Mietzuschlag: Eine streng geregelte Ausnahme

Angesichts der Strenge der Mietpreisbremse hat das Gesetz ein Sicherheitsventil vorgesehen: den Mietzuschlag. Dieser Mechanismus ermöglicht es einem Eigentümer, eine Miete festzulegen, die über der gehobenen Referenzmiete liegt. Aber Vorsicht vor falschen Vorstellungen! Dieser Zuschlag ist keineswegs ein automatisches Recht und unterliegt extrem strengen Bedingungen, die übrigens immer häufiger von den Behörden kontrolliert und von Mietern angefochten werden.

Damit ein Mietzuschlag legal ist, muss die Wohnung objektiv außergewöhnliche Merkmale hinsichtlich der Lage oder des Komforts aufweisen. Diese Merkmale müssen mehrere kumulative Kriterien erfüllen: Sie dürfen bei der Festlegung der Referenzmiete (die bereits das Baujahr, die Anzahl der Zimmer und die Art der Vermietung leer/möbliert berücksichtigt) noch nicht berücksichtigt worden sein, sie müssen ausschlaggebend für die Mietfestlegung im Vergleich zu Wohnungen derselben Kategorie im selben geografischen Sektor sein, und sie dürfen nicht zu einer Rückerstattung im Rahmen der Nebenkosten führen.

Es ist lebenswichtig zu verstehen, was KEINEN Mietzuschlag rechtfertigt. Eine kürzlich renovierte Küche, die Installation von Glasfaser, das Vorhandensein eines einfachen Balkons zur Straßenseite, hochwertige Möbel oder eine doppelte Ausrichtung gelten als normale Komfortelemente oder wurden bereits vom klassischen Markt bewertet. Darüber hinaus ist es seit dem Kaufkraftgesetz von 2022 formell untersagt, einen Mietzuschlag zu erheben, wenn die Wohnung bestimmte Mängel aufweist: Sanitäranlagen auf dem Flur, Anzeichen von Feuchtigkeit, undichte Fenster, fehlende angemessene Heizung oder wenn sie als thermische Schwachstelle (DPE-Klasse F oder G) eingestuft ist.

Was rechtfertigt also wirklich einen Zuschlag? Nehmen wir konkrete gültige Beispiele. Eine Wohnung in Marseille mit einer riesigen privaten 40 m²-Terrasse, die einen Panoramablick auf den Vieux-Port und die Basilika Notre-Dame de la Garde bietet, besitzt ein außergewöhnliches Ausstattungsmerkmal. Eine Wohnung, die mit ungewöhnlichem Luxus ausgestattet ist, wie einer integrierten privaten Sauna oder einem großen privaten Garten inmitten eines sehr dichten Gebiets wie Grand-Orly Seine Bièvre, kann ebenfalls einen solchen Zuschlag rechtfertigen. Wenn Sie einen Zuschlag erheben, müssen dessen Betrag und die genaue Begründung zwingend im Mietvertrag aufgeführt sein, und der Mieter hat drei Monate Zeit, diesen anzufechten.

Eigentümer und Mieter: Ihre Pflichten, Ihre Rechte und Sanktionen

Die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse wird von den Behörden nicht mehr auf die leichte Schulter genommen. Gemeinden, die die Maßnahme im Sommer 2026 integrieren, wie Annemasse oder Cergy, setzen spezialisierte Teams ein, um illegale Anzeigen aufzuspüren und Meldungen von Mietern zu bearbeiten. Bei Roomlala möchten wir unsere Gastgeber über die drohenden Risiken informieren, da unser Ziel die Förderung einer vertrauensvollen, nachhaltigen und rechtstreuen Unterbringung ist.

Eigentümer, die die gesetzliche Obergrenze ohne triftigen Grund (oder mit einem als missbräuchlich bewerteten Mietzuschlag) überschreiten, setzen sich abschreckenden finanziellen Sanktionen aus. Wird ein Verstoß festgestellt, fordert der Präfekt den Vermieter auf, den Mietvertrag innerhalb von zwei Monaten in Einklang zu bringen und den zu viel gezahlten Betrag an den Mieter zurückzuerstatten. Wenn sich der Eigentümer weigert, dies zu tun, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro für eine natürliche Person (Privatperson) und bis zu 15.000 Euro für eine juristische Person (z. B. eine SCI). Zudem kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um eine Mietminderung und die rückwirkende Erstattung der zu viel gezahlten Summen für die gesamte Dauer des Mietvertrags zu erreichen.

Für Mieter, einschließlich derer in Wohngemeinschaften oder bei Unterkünften beim Gastgeber, wurde das Anfechtungsverfahren vereinfacht. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Miete die in Ihrer Stadt geltende gesetzliche Obergrenze überschreitet, können Sie die paritätische Schlichtungskommission (CDC) kostenlos anrufen. Diese wird versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Eigentümer zu finden, um die Miete zu senken. Im Falle des Scheiterns der Schlichtung kann das zuständige Gericht befasst werden. Es ist daher für Mieter unerlässlich, die Höhe der Referenzmiete bereits bei der Wohnungssuche mithilfe offizieller Tools zu überprüfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ausweitung der Mietpreisbremse im Sommer 2026 eine unumgängliche Realität ist, die die Vermietungspraktiken in vielen neuen Ballungsgebieten grundlegend verändert. Egal, ob Sie als Eigentümer guten Glaubens ein Zimmer vermieten oder als Student in eine Wohngemeinschaft in Marseille oder Cergy ziehen – Information ist Ihre beste Verbündete. Bei Roomlala ermutigen wir Sie dringend, die offiziellen Websites wie die der ANIL oder des öffentlichen Dienstes zu konsultieren, um die Präfekturerlasse für Ihren Sektor zu kennen. Indem Sie diese Regeln einhalten, garantieren Sie nicht nur die Rechtmäßigkeit Ihres Mietvertrags, sondern tragen auch zu einem faireren und transparenteren Wohnungsmarkt bei – Werte, die im Zentrum des Roomlala-Geistes stehen.