Mangel an Studentenunterkünften in der Schweiz: Die goldenen Regeln der Untervermietung im Jahr 2026

Jedes Jahr, wenn der Semesterbeginn naht, beginnt die gleiche Herausforderung. Eine Studentenunterkunft in der Schweiz zu finden, ist zu einer echten Zerreißprobe geworden. Bei Roomlala beobachten wir diese Situation genau: Zwischen 2022 und 2024 ist das Gesamtangebot an Mietwohnungen auf Schweizer Boden um 18 % gesunken. Angesichts dieses alarmierenden Mangels hat sich eine solidarische und pragmatische Lösung stark durchgesetzt: die Untervermietung. Tatsächlich sind die Angebote zur Untervermietung im gleichen Zeitraum um 42 % gestiegen und sind zu einer unverzichtbaren Säule für Studentenunterkünfte geworden. Doch Vorsicht, auch wenn diese Praxis eine großartige Gelegenheit darstellt, unterliegt sie strengen Regeln. Wie navigiert man 2026 sicher durch den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz? Ein Überblick.

Untervermietung in der Schweiz: Ein Grundrecht in der Krise

Die Wohnungskrise trifft die großen Schweizer Universitätsstädte mit voller Wucht. Ob in Genf, Lausanne, Zürich oder Freiburg – Studenten stoßen auf exorbitante Mieten und einen erbitterten Wettbewerb um das kleinste Studio. Vor diesem angespannten Hintergrund gewinnen die Unterkunft beim Gastgeber und die Untervermietung massiv an Bedeutung. Für viele Hauptmieter, die über ein freies Zimmer verfügen, ist die Aufnahme eines Studenten ein kluger Weg, um Kosten zu teilen und gleichzeitig einen wertvollen Dienst zu leisten.

Es ist entscheidend, eine grundlegende, oft verkannte Wahrheit in Erinnerung zu rufen: In der Schweiz ist die Untervermietung ein Recht für den Hauptmieter und nicht einfach eine Gefälligkeit, die der Gastgeber gewährt. Dieses Recht ist fest im Gesetz verankert, genauer gesagt in Artikel 262 des Obligationenrechts (OR). Sollten Sie daher in Ihrem Mietvertrag eine Klausel finden, die eine Untervermietung schlichtweg verbietet, so wissen Sie, dass diese gemäß Artikel 257 OR rechtlich nichtig ist.

Dieses Recht wurde zudem kürzlich von den Schweizer Bürgern bekräftigt. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 hat das Volk per Referendum (mit 51,6 %) einen Gesetzesentwurf abgelehnt, der die Regeln für die Untervermietung erheblich verschärfen sollte. Dieser Sieg, der insbesondere vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) unterstützt wurde, garantiert die Beibehaltung eines ausgewogenen rechtlichen Rahmens, der es Mietern ermöglicht, weiterhin Zimmer an Studenten anzubieten, ohne erstickende administrative Auflagen hinnehmen zu müssen.

Bei Roomlala begrüßen wir diese rechtliche Stabilität. Sie beruhigt potenzielle Anbieter. Sie haben ein ungenutztes Zimmer? Sie haben das Recht, es unterzuvermieten. Dieses Recht geht jedoch mit unumgänglichen Pflichten einher. Das Gesetz schützt den Mieter, verlangt im Gegenzug aber eine vollständige Transparenz gegenüber dem Vermieter. Auf diesem Gleichgewicht basiert der Erfolg eines harmonischen Zusammenlebens.

Die Zustimmung des Vermieters einholen: Die goldene Regel

Warum ist die vorherige Zustimmung unerlässlich?

Auch wenn die Untervermietung ein Recht ist, sie heimlich auszuüben, ist die schlechteste aller Ideen. Die vorherige Zustimmung des Vermieters (oder der Immobilienverwaltung) ist absolut zwingend. Wenn Sie ein Zimmer an einen Studenten untervermieten, ohne Ihren Vermieter zu informieren, setzen Sie sich schweren Sanktionen aus, die bis zur sofortigen Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags aus wichtigem Grund reichen können. Gehen Sie dieses Risiko niemals ein.

Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen kann. Nach Schweizer Recht kann er sich nur aus drei strengen und klar definierten Gründen dagegen aussprechen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Zweitens, wenn die Bedingungen dieser Untervermietung missbräuchlich sind (insbesondere, wenn Sie einen Gewinn erzielen). Drittens, wenn die Untervermietung für den Vermieter wesentliche Nachteile mit sich bringt (zum Beispiel eine Überbelegung der Wohnung oder nachgewiesene Lärmbelästigungen).

Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel: Marc, Mieter einer großen 4-Zimmer-Wohnung in Neuchâtel, lebt seit dem Auszug seiner Kinder allein. Er entscheidet sich, ein Zimmer an Léa, eine Studentin im ersten Jahr, unterzuvermieten. Marc informiert seine Verwaltung und gibt dabei die verlangte Miete sowie die Identität von Léa an. Die Verwaltung kann sich rechtlich nicht dagegen wehren, da Marc alle Bedingungen einhält und die Wohnung keineswegs überbelegt ist.

Bei Roomlala begleiten wir unsere Nutzer bei diesen Schritten. Wir raten Ihnen, immer auf Transparenz zu setzen. Ein Vermieter, der durch ein ehrliches und korrektes Vorgehen beruhigt wird, ist ein wohlwollender Partner. Vertrauen ist der Grundpfeiler beim Wohnen beim Gastgeber.

Die besten Vorgehensweisen für die Anfrage

Obwohl die Reform von 2024, die eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters forderte, abgelehnt wurde, gebietet der gesunde Menschenverstand, immer eine Spur zu hinterlassen. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, Ihre Anfrage zur Untervermietung schriftlich zu stellen, idealerweise per Einschreiben. Dies schützt Sie im Falle eines zukünftigen Streits und beweist Ihre gute Absicht.

Ihr Schreiben sollte präzise und vollständig sein, um keinen Raum für berechtigte Ablehnungen zu lassen. Sie müssen dort die vollständige Identität des Untermiet-Studenten, die geplante Dauer der Untervermietung (auch wenn sie unbefristet ist), die Nutzung des Zimmers (Studentenunterkunft) und vor allem die Höhe der Miete, die Sie einnehmen werden, angeben.

Hier ist eine Liste der Dinge, die Sie für Ihre Unterlagen vorbereiten sollten:

• Ein förmliches Schreiben: Mit der Bitte um Zustimmung zur Untervermietung.
• Der Vertragsentwurf: Eine Kopie des Untermietvertrags, den Sie mit dem Studenten unterzeichnen möchten.
• Die finanziellen Informationen: Die detaillierte Berechnung der Untermiete, um die Gewinnfreiheit zu belegen.
• Die Kontaktdaten des Untermieters: Name, Vorname und Status (Student).

Sobald der Brief versandt ist, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters, bevor Sie die Schlüssel an den Studenten übergeben. In der Schweiz sind Verwaltungen diese Verfahren gewohnt, insbesondere vor Beginn des Semesters. Wenn Ihre Unterlagen vollständig sind und dem Gesetz entsprechen, ist die Zustimmung nur eine administrative Formalität.

Miete und Bedingungen: Das strikte Verbot von Profit

Berechnung der fairen Miete für Ihren Untermieter

Dies ist der kritischste Punkt der Schweizer Gesetzgebung: Es ist streng verboten, mit einer Untervermietung Gewinn zu erzielen. Ziel dieser Praxis ist die Kostenteilung, nicht die persönliche Bereicherung. Wenn der Vermieter entdeckt, dass Sie auf Kosten eines Studenten Profit machen, ist er berechtigt, die Kündigung Ihres Mietvertrags und die Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags zu fordern.

Die vom Studenten verlangte Miete muss ausschließlich der anteiligen Hauptmiete für die belegte Fläche entsprechen. Hinzu kommt ein angemessener Anteil an den Nebenkosten (Strom, Internet, Heizung). Ein angemessener Aufschlag (allgemein zwischen maximal 10 % und 20 % toleriert) ist nur gerechtfertigt, wenn das untervermietete Zimmer komplett von Ihnen möbliert wurde, um den Verschleiß des Mobiliars auszugleichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Berechnung. Sophie mietet in Genf eine 100 m² große Wohnung für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie möchte ein möbliertes 15 m² Zimmer an einen Studenten untervermieten. Der Student hat auch Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer), die 50 m² umfassen. Die vom Studenten genutzte Gesamtfläche beträgt also etwa 40 m² (sein Zimmer + die Hälfte der Gemeinschaftsräume). Die Grundberechnung wäre (2000 / 100) * 40 = 800 CHF. Sophie kann einen Aufschlag von 10 % für die Möbel hinzufügen, was eine Gesamtmiete von 880 CHF pro Monat ergibt.

Auf der Roomlala-Plattform fördern wir faire und solidarische Tarife. Angesichts des Mangels an Studentenunterkünften bedeutet das Anbieten einer bezahlbaren, fair berechneten Miete, aktiv an der Lösung der Krise mitzuwirken. Zudem garantiert eine faire Miete eine gesunde Beziehung ohne Hintergedanken zu Ihrem Untermieter.

Erstellung eines soliden Untermietvertrags

Bei der Untervermietung wird der Hauptmieter zum Vermieter des Studenten. Es ist wichtig zu verstehen, dass Sie gegenüber Ihrem eigenen Vermieter der alleinige Verantwortliche bleiben. Wenn der Student seine Untermiete nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht, wird sich der Vermieter an Sie wenden, um Wiedergutmachung zu fordern.

Es ist daher absolut entscheidend, einen formellen Untermietvertrag mit dem Studenten zu unterzeichnen. Dieses schriftliche Dokument schützt beide Parteien. Es muss die Miethöhe, die enthaltenen Nebenkosten, die Kündigungsmodalitäten (Kündigungsfrist) und die Regeln des Zusammenlebens klar regeln. Geben Sie sich niemals mit einer mündlichen Vereinbarung zufrieden, auch wenn die Chemie bei der Besichtigung sehr gut stimmt.

Vergessen Sie nicht, bei Einzug und Auszug des Studenten ein sorgfältiges Übergabeprotokoll zu erstellen. Dies ist ein oft vernachlässigter Schritt beim Wohnen beim Gastgeber, aber er ist entscheidend, um Konflikte aufgrund möglicher Schäden zu vermeiden. Zudem haben Sie das Recht, vom Untermieter eine Mietkaution zu verlangen, die drei Monatsmieten nicht übersteigen darf und auf einem auf seinen Namen lautenden Sperrkonto hinterlegt werden muss.

Die Nutzung einer Plattform wie Roomlala bietet Ihnen einen sicheren Rahmen. Wir stellen Tools zur Verfügung, um die Kontaktanbahnung zu erleichtern, und empfehlen dringend die Verwendung von Standardverträgen (wie sie vom MV oder dem Bund bereitgestellt werden). Unser Ziel ist es, dass diese Erfahrung der generationsübergreifenden oder unter Gleichaltrigen stattfindenden Wohngemeinschaft in größtmöglicher Gelassenheit verläuft.

Einen Studenten bei sich aufnehmen: Ein menschliches und solidarisches Abenteuer

Jenseits des rein rechtlichen und finanziellen Aspekts ist die Untervermietung eines Zimmers an einen Studenten vor allem ein großartiges menschliches Abenteuer. Angesichts des Wohnungsmangels in der Schweiz ist das Öffnen der eigenen Tür ein starker Akt der Solidarität. Für viele junge Menschen ist das Finden eines Zimmers bei einem Gastgeber die einzige tragfähige Option, um ihr Studium fortzusetzen, ohne sich hoch zu verschulden.

Für den Hauptmieter ist es zudem eine Gelegenheit, die Einsamkeit zu durchbrechen, den Alltag zu beleben und neue Kulturen zu entdecken, insbesondere mit internationalen Studenten. Es ist ein Win-Win-Austausch, bei dem gegenseitiger Respekt und Kommunikation das A und O sind. Die Regeln für das Zusammenleben von Anfang an im Untermietvertrag festzulegen, ermöglicht ein harmonisches Zusammenleben.

Wir raten Ihnen, ein vorheriges Treffen (persönlich oder per Video) zu organisieren, bevor Sie die Untervermietung bestätigen. Diskutieren Sie Ihre Lebensrhythmen, die Nutzung der Küche, die Regeln für Gäste. Bei Roomlala glauben wir fest daran, dass die menschliche Kompatibilität genauso wichtig ist wie die Einhaltung der gesetzlichen Regeln aus Artikel 262 OR.

Im Jahr 2026 ist die Untervermietung kein bloßer Trend mehr, sondern eine strukturelle Notwendigkeit des Schweizer Immobilienmarktes. Indem Sie die goldenen Regeln befolgen – Transparenz gegenüber dem Vermieter, faire Miete und schriftlicher Vertrag – verwandeln Sie eine rechtliche Vorgabe in eine außergewöhnliche Chance. Sind Sie bereit, den Schritt zu wagen und einem Studenten zu helfen, sein zukünftiges gemütliches Nest zu finden? Treten Sie der Roomlala-Community bei und veröffentlichen Sie noch heute Ihre Anzeige – sicher und unkompliziert.