Thermische Sanierungsfälle und Schulbeginn 2026: Ist die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung die legale Lösung für Eigentümer?

Seit dem 1. Jänner 2025 befindet sich der französische Mietimmobilienmarkt in einer beispiellosen Turbulenzzone. Mit dem Inkrafttreten des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes (Loi Climat et Résilience) ist die Vermietung von gesamten Wohnungen, die in die Energieeffizienzklasse G eingestuft sind, für Hauptwohnsitzmietverträge streng untersagt. Diese radikale Maßnahme zielt darauf ab, sogenannte energetische Schwachstellen („Passoires thermiques“) zu beseitigen. Angesichts dieser Situation stehen viele Vermieter vor einer Sackgasse und fürchten die kommenden Fristen. Bei Roomlala stellen wir täglich die wachsende Sorge unserer Gastgeber-Community fest. Glücklicherweise zeichnet sich pünktlich zum Beginn des neuen Studienjahres eine legale und besonders vorteilhafte Alternative ab: die Unterkunft beim Gastgeber. Doch wie genau wird die Regulierung im Hinblick auf den Energieausweis (DPE) 2026 angewendet? Ist dies die Wundermethode, um weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen, ohne umfangreiche energetische Sanierungen durchführen zu müssen? Wir erläutern Ihnen alle rechtlichen Feinheiten dieser Praxis, um Sie sicher zu begleiten.

Klimaschutzgesetz und energetische Schwachstellen: Was sich mit dem DPE 2026 ändert

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist ein Blick auf die Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes unerlässlich. Das Ziel ist klar: Bekämpfung der Energiearmut durch den schrittweisen Ausschluss der energieintensivsten Wohnungen aus dem Mietmarkt. Seit Anfang 2025 ist es förmlich untersagt, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen oder einen bestehenden Mietvertrag für eine gesamte Wohnung zu verlängern, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft ist, sofern sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt. Dieses Verbot wird ab 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet, was den Druck auf Eigentümer weiter erhöht. Der DPE 2026 markiert somit eine entscheidende Phase, in der die Energiewende für traditionelle Vermieter keine Option mehr, sondern eine strenge gesetzliche Verpflichtung ist.

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Der Begriff der energetischen Schwachstelle ist nun das zentrale Thema aller Immobilienfragen. Eine Wohnung gilt als energetische Schwachstelle, wenn sie einen übermäßigen Energieverbrauch aufweist, was zu exorbitanten Heizkosten für den Mieter und einem stark beeinträchtigten Wohnkomfort führt. Die öffentliche Hand hat über das Ministerium für ökologischen Wandel diesen restriktiven Zeitplan eingeführt, um Renovierungen zu erzwingen. Diese Politik des Zwangs hat jedoch erhebliche Kollateraleffekte. Viele Kleinvermieter, die nicht über die finanziellen Mittel für eine Außendämmung oder den kompletten Austausch der Heizungsanlage verfügen, ziehen ihre Immobilien lieber vom Markt zurück. Dies erzeugt eine beispiellose Mietknappheit, insbesondere in großen französischen Universitätsstädten.

Bei Roomlala beobachten wir, dass dieser Angebotsrückgang direkt die Mieter auf der Suche nach einem Dach über dem Kopf trifft. Hier ergibt die Regulierung der Studentenvermietung 2026 erst richtig Sinn. Studierende sind die ersten Opfer dieser Knappheit an kleinen Flächen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen), die historisch gesehen am schlechtesten im DPE abschneiden. Angesichts dieser alarmierenden Feststellung hat das Gesetz glücklicherweise differenzierte rechtliche Rahmenbedingungen je nach Art der Vermietung vorgesehen. Es ist von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass die drastischen Regeln, die für eine im Ganzen vermietete Wohnung gelten, nicht eins zu eins auf das Teilen des eigenen Wohnraums übertragbar sind. Genau diese grundlegende rechtliche Nuance eröffnet neue Perspektiven für selbstnutzende Eigentümer.

Der strenge Zeitplan für Vermietungsverbote

Der Zeitplan der Regierung lässt keinen Raum für Zweifel. Nach dem Mietstopp für energetische Schwachstellen (Klassen F und G), der seit 2022 gilt, betrifft das Vermietungsverbot nun seit 2025 die Wohnungen der Klasse G. 2028 folgen Wohnungen der Klasse F, dann 2034 Wohnungen der Klasse E. Dieser Zeitplan gilt unnachgiebig für komplette, leer oder möbliert vermietete Wohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen. Für einen Eigentümer, dessen Wohnung heute als G eingestuft ist, wird das Jahr 2026 zu einem Leerjahr, wenn er keine Sanierungen in Angriff nimmt. Er kann weder einen neuen klassischen Studentenmietvertrag über 9 Monate noch einen verlängerbaren Jahresmietvertrag unterzeichnen. Die Sanktion bei Nichteinhaltung ist streng: Der Mieter kann eine Mietminderung verlangen oder vom Richter die Durchführung der Arbeiten unter Androhung eines Zwangsgeldes fordern.

Die Auswirkungen auf die Regulierung der Studentenvermietung 2026

Die Regulierung der Studentenvermietung 2026 ist von diesen Verboten voll betroffen. Der klassische Studentenmietvertrag mit einer Laufzeit von 9 Monaten gilt laut Gesetz als Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz. Folglich unterliegt er denselben Anforderungen an die energetische Angemessenheit wie ein klassischer Mietvertrag. Wenn Sie zum Semesterbeginn 2026 ein unabhängiges, als G eingestuftes Studio an einen Studenten vermieten, handeln Sie rechtswidrig. Die gesamte Wohnung muss für diese Art von Vertrag zwingend mindestens Klasse F vorweisen. Dies ist eine entscheidende Information, die wir unseren Nutzern oft in Erinnerung rufen: Der Schutz des studentischen Mieters steht an erster Stelle, und der Gesetzgeber macht keine Zugeständnisse bei der energetischen Leistung ganzer Wohnungen, auch nicht bei kürzeren Laufzeiten während des Studienjahres.

Unterkunft beim Gastgeber: Eine Ausnahme von der DPE-Regel?

In diesem angespannten rechtlichen Kontext offenbart die Unterkunft beim Gastgeber ihr volles Potenzial. Das Recht zur Unterkunft beim Gastgeber genießt einen besonderen Status, der der breiten Öffentlichkeit oft unbekannt ist. Die goldene Regel lautet: Die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz ist von der Erstellung eines individuellen DPE für das Zimmer selbst befreit, sofern die Fläche des vermieteten Raums weniger als 14 Quadratmeter beträgt. In diesem speziellen Fall ist der allgemeine DPE Ihrer Hauptwohnung maßgeblich. Sie müssen keinen Gutachter kommen lassen, um das Zimmer des Studenten gesondert bewerten zu lassen. Diese administrative Vereinfachung ist für Gastgeber ein wahrer Lichtblick.

Darüber hinaus hat die jüngste gesetzgeberische Entwicklung die Attraktivität dieses Modells gestärkt. Das „Loi Le Meur“, das im November 2024 erlassen wurde, hat die Regeln für möblierte Touristenunterkünfte (Typ Airbnb) erheblich verschärft, indem es ihnen insbesondere Quoten und strenge DPE-Auflagen auferlegt hat. Die Unterkunft beim Gastgeber entzieht sich jedoch vollständig dieser strengen Definition der möblierten Touristenunterkunft. Wenn Sie ein Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten, gelten Sie im Sinne dieses neuen Gesetzes nicht als Betreiber einer möblierten Touristenunterkunft. Das bedeutet, dass Sie bei kurzfristigen Vermietungen von den neuen DPE-bedingten Vermietungsverboten befreit sind, die traditionelle Investoren treffen. Dies ist eine bedeutende legale Chance, zusätzliche Einnahmen zu generieren, ohne durch die zunehmend strafenden lokalen Vorschriften blockiert zu werden.

Bei Roomlala fördern wir diese Praxis, da sie den sozialen Zusammenhalt stärkt und die Nutzung bestehender Gebäudeflächen optimiert. Anstatt ein Zimmer leer stehen zu lassen, stellt der Gastgeber es einem Mieter zur Verfügung und trägt so kollektiv zur Bewältigung der Wohnungskrise bei. Es ist jedoch wichtig, sein Mietprojekt gut zu strukturieren, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Die Art des Mietvertrags, den Sie Ihren Mieter unterschreiben lassen, bestimmt direkt die energetischen Regeln, die für Ihre Wohnung gelten. Es handelt sich nicht um eine Gesetzeslücke, sondern um eine intelligente Anwendung der geltenden Texte, die darauf ausgelegt ist, das Zuhause des Gastgebers zu schützen und gleichzeitig eine flexible Unterkunftslösung anzubieten.

Studentenmietvertrag vs. kurzfristige Vermietung: Was ist der Unterschied beim DPE?

Es ist entscheidend, zwischen der Art des Mietvertrags zu unterscheiden, den Sie anbieten. Wie bereits erwähnt, wird das Zimmer bei einem klassischen Studentenmietvertrag über 9 Monate zum Hauptwohnsitz des Studenten. In diesem Szenario unterliegt die gesamte Wohnung (Ihr Haus oder Ihre Wohnung) weiterhin den Kriterien für energetische Angemessenheit. Im Jahr 2026 darf Ihre gesamte Wohnung daher nicht als G eingestuft sein. Wenn Sie sich hingegen für kurzfristige Vermietungen entscheiden (einige Wochen, monatsweise außerhalb des Hauptwohnsitzes oder punktuelle berufliche Aufenthalte), umgehen Sie die strengen DPE-Blockaden, die mit dem Hauptwohnsitz verbunden sind.

Hier sind die wesentlichen Unterschiede je nach Vertragsart:

• Der Studentenmietvertrag über 9 Monate: bildet den Hauptwohnsitz. Die gesamte Wohnung unterliegt dem DPE und darf 2026 nicht als G eingestuft sein.
• Der Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate): konzipiert für vorübergehende Aufenthalte, bietet er mehr Flexibilität angesichts der strengen Verbote für Hauptwohnsitze.
• Die kurzfristige Vermietung (touristisch oder punktuell): entzieht sich vollständig den Zwängen des DPE und den Quoten des „Loi Le Meur“; ideal für energetische Schwachstellen.

Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Eigentümerin eines als G eingestuften Hauses in Lille. Sie kann zum Semesterbeginn 2026 keinen Studentenmietvertrag über 9 Monate unterzeichnen. Sie kann jedoch ihr Zimmer problemlos monatsweise über Roomlala an Arbeitnehmer in Weiterbildung oder an internationale Studierende mit kurzem Sprachaufenthalt vermieten, da diese Verträge nach dem Gesetz von 1989 keinen Hauptwohnsitz begründen.

Vorsicht vor der Falle mit dem separaten Eingang

Dies ist einer der wichtigsten Punkte, auf die wir bei Roomlala bestehen. Damit ein Raum rechtlich als Unterkunft beim Gastgeber gilt, muss der Zugang zu diesem Zimmer zwingend über den Haupteingang Ihres Wohnsitzes erfolgen. Wenn Sie einen Raum im Erdgeschoss oder in Ihrem Garten mit einem separaten Eingang ausgebaut haben, der direkt auf die Straße oder ins Freie führt, ändert sich die Lage radikal. In den Augen des Gesetzes wird dieser Raum als komplette Wohnung (Anbau oder Studio) umqualifiziert. Er verliert sofort seinen Schutzstatus als Unterkunft beim Gastgeber und unterliegt den strengen Verboten für energetische Schwachstellen. Wenn dieser Anbau als G eingestuft ist, ist seine Vermietung als Hauptwohnsitz im Jahr 2026 völlig untersagt. Stellen Sie daher sicher, dass Ihr Mieter tatsächlich Ihren Hauseingang teilt und sich in den Gemeinschaftsbereichen Ihres Zuhauses bewegt.

Die obligatorischen Kriterien für die Angemessenheit bei der Unterkunft beim Gastgeber

Obwohl die Regulierung bei kurzfristigen Vermietungen oder Zimmern unter 14 m² hinsichtlich der energetischen Leistung flexibler ist, bleibt sie bei den grundlegenden Kriterien für die Angemessenheit unnachgiebig. Ein Zimmer bei sich zu vermieten bedeutet nicht, irgendetwas zu vermieten. Der Gesetzgeber legt über die Merkblätter von Service-public.fr strenge Standards fest, um die Gesundheit und Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Als verantwortungsbewusste Plattform achtet Roomlala darauf, dass jede Anzeige diese grundlegenden Voraussetzungen erfüllt. Das erste Kriterium betrifft die Abmessungen des Raums. Das vermietete Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern aufweisen. Alternativ wird ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern toleriert, aber die 9-m²-Regel bleibt der gängigste und am einfachsten zu überprüfende Standard.

Neben der Fläche ist die Bewohnbarkeit des Zimmers an wesentliche Komfortelemente geknüpft. Das Zimmer muss zwingend über ein Fenster ins Freie verfügen, um eine ausreichende natürliche Beleuchtung und eine angemessene Belüftung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen zu gewährleisten. Ein Raum ohne Fenster kann selbst bei großer Fläche rechtlich nicht als Zimmer vermietet werden. Zudem muss der Mieter freien und dauerhaften Zugang zu den wesentlichen Annehmlichkeiten Ihrer Wohnung haben. Dies umfasst den Zugang zu Trinkwasser, Strom, einem funktionierenden Heizsystem sowie anständigen Sanitäranlagen (Toilette und Badezimmer). Diese Ausstattungen können mit Ihnen geteilt werden – dies ist sogar das Prinzip des Wohnens beim Gastgeber –, aber sie dürfen keinen missbräuchlichen Einschränkungen unterliegen.

Zusammenfassend sind hier die unverzichtbaren Kriterien für die legale Vermietung Ihres Zimmers:

• Eine Mindestfläche: mindestens 9 m² bei einer Deckenhöhe von 2,20 m.
• Eine Öffnung ins Freie: obligatorisches Vorhandensein eines Fensters für Belüftung und natürliches Licht.
• Ein Zugang zu den Netzwerken: vorschriftsmäßige Elektrik und funktionierendes Heizsystem.
• Zugängliche Sanitäranlagen: freier Zugang zu Trinkwasser, Toilette und Badezimmer.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Pflichten. Stellen wir uns vor, Marc möchte ein altes Dienstmädchenzimmer unter dem Dach seines Hauses vermieten. Der Raum misst 12 m² Bodenfläche, aber aufgrund der Dachschräge beträgt die Fläche, deren Höhe über 2,20 m liegt, nur 7 m². Rechtlich erfüllt dieser Raum nicht das Kriterium der Wohnfläche von 9 m² (Loi Carrez) und kann daher nicht im aktuellen Zustand vermietet werden, auch wenn er ein Fenster und Strom hat. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, die Konformität seines Eigentums sicherzustellen, bevor es online gestellt wird.

Es ist auch grundlegend daran zu erinnern, dass das Zimmer kein offensichtliches Risiko für die körperliche Sicherheit oder Gesundheit des Mieters darstellen darf. Bei Roomlala bestehen wir auf der Bedeutung der Überprüfung des Zustands der Steckdosen, des Fehlens von Schädlingen und einer guten Schalldämmung des Zimmers. Ein Mieter, der sich in seinem persönlichen Bereich sicher und wohl fühlt, ist die Garantie für ein ruhiges und erfolgreiches Zusammenleben.

Semesterbeginn 2026: Rechtliche Konformität mit steuerlichen Vorteilen verbinden

Einer der Hauptvorteile der Unterkunft beim Gastgeber liegt neben der Flexibilität gegenüber dem DPE 2026 in der extrem anreizorientierten Besteuerung. Um Eigentümer dazu zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und die Krise bei studentischen Unterkünften abzumildern, behält der französische Staat eine besonders vorteilhafte Regelung zur Einkommenssteuerbefreiung bei. Zum Semesterbeginn 2026 bleibt die Vermietung eines Zimmers im eigenen Heim steuerlich sehr attraktiv, sofern bestimmte jährliche Mietobergrenzen eingehalten werden. Diese Höchstgrenzen werden jährlich von der Steuerbehörde neu bewertet. Damit die erzielten Mieten 2026 vollständig von der Steuer befreit sind, dürfen sie in der Île-de-France 206 Euro pro Quadratmeter pro Jahr und im restlichen Frankreich 152 Euro pro Quadratmeter pro Jahr nicht überschreiten.

Es ist wichtig zu verstehen, wie diese Berechnung angewendet wird, um Ihre Rentabilität völlig legal zu optimieren. Diese Obergrenze bezieht sich auf die Kaltmiete. Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel: Sie wohnen in Bordeaux (restliches Frankreich) und vermieten ein 15 Quadratmeter großes Zimmer an eine Studentin. Die jährliche Obergrenze für die Inanspruchnahme der Befreiung beträgt 15 m² multipliziert mit 152 Euro, also 2.280 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer maximalen monatlichen Kaltmiete von 190 Euro. Wenn Sie Ihre Miete auf diesen Betrag oder darunter festlegen, müssen Sie keinen einzigen Cent Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen und müssen sie nicht einmal in Ihren klassischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angeben. Dies ist ein erheblicher finanzieller Netto-Vorteil im Vergleich zu einer klassisch hoch besteuerten Vermietung.

Denken Sie schließlich daran, dass diese steuerlichen Vorteile an eine genaue Deklaration gebunden sind. Auch wenn Sie dank der Einhaltung der Obergrenzen von Steuern befreit sind, ist es manchmal notwendig, diese Einnahmen in bestimmten Abschnitten Ihrer jährlichen Steuererklärung zu erwähnen, je nach Entwicklung der Steuerformulare. Wir empfehlen Ihnen, immer das Merkblatt der Steuerbehörde für das laufende Jahr zu konsultieren oder einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihr Vorgehen zu 100 % abzusichern.

Bei Roomlala sind wir überzeugt, dass dieser rechtliche und steuerliche Rahmen die Unterkunft beim Gastgeber zur Lösung der Zukunft für Eigentümer angesichts der Herausforderungen der Energiewende macht. Sie vermeiden nicht nur Sanktionen im Zusammenhang mit energetischen Schwachstellen, wenn Sie sich für die richtigen Formate der kurzfristigen Vermietung entscheiden, sondern profitieren auch von einer nicht unerheblichen steuerlichen Förderung. Unsere Plattform vereinfacht alle Ihre Schritte: von der sicheren Kontaktaufnahme mit vertrauenswürdigen Mietern bis zur Unterzeichnung digitalisierter Verträge, die auf Ihre spezifische Situation zugeschnitten sind. Indem Sie heute die Regeln des DPE 2026 antizipieren, verwandeln Sie eine gesetzliche Verpflichtung in eine echte menschliche und finanzielle Chance und bieten gleichzeitig der neuen Studentengeneration ein warmherziges und legales Wohnumfeld.